Fiz reformas no imóvel alugado. Tenho direito a ser indenizado?

“Luciana alugou uma casa antiga em Mangabeira e, ao longo de dois anos, trocou a fiação elétrica que dava choque, consertou o telhado que vazava, instalou armários planejados e construiu um deck de madeira no quintal. Quando o contrato acabou e ela avisou que sairia, pediu ao proprietário o reembolso de tudo, e ouviu que "o contrato diz que nada será indenizado". Ela queria saber se aquela cláusula valia mesmo.”

O que diz a lei#

A resposta depende de dois fatores: o tipo de benfeitoria e o que diz o contrato. A Lei 8.245/1991 trata do assunto nos arts. 35 e 36, usando a classificação do Código Civil (art. 96), que divide as benfeitorias em três categorias.

Necessárias, úteis e voluptuárias#

Benfeitorias necessárias são as que conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore: trocar a fiação perigosa, consertar o telhado, reparar o encanamento. Úteis são as que aumentam ou facilitam o uso, como armários embutidos ou um portão elétrico. Voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, como um deck decorativo ou uma piscina.

Pelo art. 35, as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, mesmo sem autorização, são indenizáveis e permitem o direito de retenção, ou seja, o inquilino pode permanecer no imóvel até ser pago. As úteis só geram indenização e retenção se tiverem sido autorizadas pelo locador. Já as voluptuárias, pelo art. 36, não são indenizáveis, mas o locatário pode retirá-las ao final da locação, desde que isso não afete a estrutura e a substância do imóvel.

A cláusula de renúncia e a Súmula 335 do STJ#

Aqui está o ponto decisivo para o caso de Luciana. O art. 35 ressalva expressamente "salvo expressa disposição contratual em contrário". Com base nisso, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 335: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". A grande maioria dos contratos de locação, especialmente os elaborados por imobiliárias, contém essa cláusula, e os tribunais continuam aplicando a súmula.

Isso significa que, havendo renúncia escrita no contrato, o inquilino não tem direito a reembolso nem mesmo das benfeitorias necessárias, e não pode reter o imóvel. Restam dois caminhos: retirar o que for removível sem danificar a estrutura (armários desmontáveis, luminárias, o deck, se possível) ou negociar um abatimento com o proprietário antes de fazer a obra.

• Sem cláusula de renúncia: necessárias são sempre indenizáveis; úteis, se autorizadas; voluptuárias nunca, mas podem ser retiradas.
• Com cláusula de renúncia (Súmula 335 do STJ): não há indenização nem retenção.
• Reparos urgentes de responsabilidade do locador (art. 22, I e IV) podem ser negociados por escrito com abatimento no aluguel.

A lição prática é simples: antes de qualquer obra, leia o contrato e obtenha autorização escrita do locador, de preferência definindo quem paga e como. Guarde notas fiscais e fotos do antes e depois. Sem isso, o investimento tende a ficar no imóvel.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 8.245/1991, arts. 35 e 36
• Código Civil, art. 96 (classificação das benfeitorias)
• STJ, Súmula 335 (publicação institucional)
• Revista Eletrônica OAB/RJ: distinção entre benfeitoria e acessão (REsp 1.931.087)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.