O dono quer me despejar. Quais são as hipóteses legais e os prazos?

“Seu Antônio, aposentado, mora há sete anos no mesmo apartamento em Cabedelo, com contrato verbal. O novo proprietário, que comprou o imóvel de herdeiros, mandou mensagem pelo WhatsApp dizendo que ele tinha "uma semana para sair". Assustado, Antônio começou a procurar caixas, até que a filha sugeriu verificar se aquilo era mesmo legal.”

O que diz a lei#

O despejo não é algo que o proprietário faz por conta própria. Ele depende de uma hipótese prevista em lei, de uma notificação formal e, se o inquilino não sair, de uma ação judicial. Trocar a fechadura, cortar água ou luz ou retirar pertences sem ordem judicial é ilegal e pode gerar indenização.

Quando o locador pode pedir o imóvel#

A Lei 8.245/1991 distingue dois cenários. No contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, ao fim do prazo a locação termina e o locador pode retomar o imóvel sem precisar justificar, a chamada denúncia vazia (art. 46). Se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação (art. 46, § 2º).

No contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, a prorrogação é automática e o locador só pode retomar o imóvel nas hipóteses do art. 47: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, extinção de contrato de trabalho vinculado à moradia, uso próprio ou de familiares, demolição ou obras que aumentem em pelo menos 20% a área, ou quando a locação já durar mais de cinco anos ininterruptos. No caso de Antônio, os sete anos de locação permitem a denúncia vazia (art. 47, V), mas sempre com notificação e prazo de 30 dias, nunca "uma semana por WhatsApp".

Em qualquer contrato, o art. 9º autoriza o desfazimento da locação por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento ou necessidade de reparações urgentes.

A ação de despejo e os prazos#

Se o inquilino não desocupa, o locador precisa ajuizar ação de despejo (art. 59). O STJ decidiu que, na denúncia vazia, a notificação prévia é obrigatória para a validade da ação, com a única exceção do ajuizamento nos 30 dias seguintes ao término do contrato (REsp 1.812.465, Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi). O art. 59, § 1º, permite liminar de desocupação em 15 dias em situações específicas, entre elas a falta de pagamento sem garantia no contrato (inciso IX, incluído pela Lei 12.112/2009), exigindo do locador caução de três aluguéis; o STJ aplicou essa regra em processos já em curso no REsp 1.207.161/AL (Quarta Turma, 2011).

Na ação por falta de pagamento, o inquilino tem uma saída: o art. 62, II, permite purgar a mora, pagando no prazo da contestação (15 dias) os aluguéis e encargos vencidos, multa, juros, custas e honorários. Essa faculdade não pode ser usada se já tiver sido exercida nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único).

• Notificação escrita com 30 dias é regra para a denúncia vazia (arts. 46 e 47).
• Despejo só por ação judicial; liminar de 15 dias em hipóteses do art. 59, § 1º.
• Dívida de aluguel pode ser quitada no processo (art. 62), uma vez a cada 24 meses.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 8.245/1991, arts. 9º, 46, 47, 59 e 62
• IRIB: "STJ: Notificação prévia é obrigatória para validade da ação de despejo imotivada" (REsp 1.812.465)
• Migalhas: "STJ: inadimplência de aluguel justifica despejo liminar mesmo em processos antigos" (REsp 1.207.161/AL)
• Código de Processo Civil (prazo de contestação)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.