O locador pode reajustar o aluguel como quiser?

“Marcos aluga um apartamento no Bessa há oito meses. O proprietário mandou uma mensagem avisando que, "por causa da inflação", o aluguel subiria 15% já no mês seguinte e que, dali em diante, seria corrigido "pelo salário mínimo". Marcos ficou sem saber se podia recusar ou se era obrigado a aceitar para não perder o imóvel.”

O que diz a lei#

Não. O reajuste do aluguel segue regras bem definidas, e o locador não pode aumentá-lo quando e quanto quiser. A Lei 8.245/1991 permite que o valor inicial seja livremente combinado (art. 17), mas impõe limites sobre como esse valor pode mudar ao longo do contrato.

Reajuste anual, pelo índice do contrato#

A regra básica vem da combinação do art. 17 da Lei do Inquilinato com a Lei 10.192/2001 (Plano Real), que proíbe a correção monetária de contratos em periodicidade inferior a um ano. Na prática, o aluguel só pode ser reajustado a cada 12 meses, contados do início do contrato ou do último reajuste, e pelo índice previsto no contrato. Se o contrato não prevê índice ou reajuste, o valor não sobe automaticamente; qualquer alteração dependerá de acordo entre as partes.

O art. 17, parágrafo único, veda expressamente a estipulação do aluguel em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. A proposta do proprietário de Marcos, portanto, é ilegal em dois pontos: reajuste antes de completar 12 meses e indexação ao salário mínimo.

IGP-M ou IPCA?#

Historicamente os contratos usavam o IGP-M, índice da FGV sensível ao câmbio e aos preços no atacado, que disparou em 2020 e 2021. Desde então, muitos contratos passaram a adotar o IPCA, índice oficial de inflação do IBGE, geralmente mais estável. A escolha é livre, mas deve estar escrita. O que o locador não pode fazer é trocar o índice no meio do contrato sem a concordância do inquilino, nem aplicar um percentual "arredondado" sem base no índice acumulado em 12 meses. Em anos de IGP-M muito alto, inquilinos obtiveram na Justiça a substituição pelo IPCA com base na onerosidade excessiva, mas as decisões variam caso a caso e não há tese vinculante.

Revisão judicial após três anos#

Além do reajuste anual, a lei prevê um mecanismo de correção mais profunda. Pelo art. 19, "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado". A ação revisional (arts. 68 a 70) serve tanto para aumentar quanto para reduzir o aluguel, com base em perícia de mercado, e vale também para o inquilino que percebe que paga acima do valor da região.

Reajuste: uma vez a cada 12 meses, pelo índice do contrato (art. 17 e Lei 10.192/2001).
Proibido: moeda estrangeira, câmbio e salário mínimo como referência (art. 17, parágrafo único).
Revisão judicial para preço de mercado: após 3 anos (art. 19), por qualquer das partes.
Acordo é sempre possível: as partes podem renegociar o valor por escrito a qualquer tempo (art. 18).

Se receber um aumento fora dessas regras, responda por escrito recusando e continue pagando o valor vigente. A cobrança indevida não autoriza despejo.

Ponto de atenção: Não há nenhuma lei de 2025 ou 2026 fixando teto percentual para reajuste de aluguel residencial. Conteúdos que afirmam que "a nova lei limita o reajuste" não têm base normativa. O que existe é a regra de periodicidade anual e a liberdade de escolha do índice.

Fontes para consulta e validação#

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.