Se o imóvel for vendido, eu perco o contrato? Tenho preferência para comprar?

“Rafael e a esposa alugaram uma casa em Tambaú por 36 meses e, no segundo ano, descobriram pelo vizinho que o imóvel havia sido vendido. O novo dono apareceu dizendo que precisava da casa para morar e que eles tinham 90 dias para sair. Rafael, que teria comprado a casa se soubesse da venda, queria saber se tinha algum direito.”

O que diz a lei#

A Lei do Inquilinato dá ao inquilino duas proteções distintas quando o imóvel é vendido: o direito de preferência na compra (arts. 27 a 34) e a possibilidade de manter o contrato contra o comprador (art. 8º). Entender as duas evita surpresas como a de Rafael.

Direito de preferência: o inquilino compra primeiro#

Pelo art. 27, em caso de venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. O locador deve comunicar por escrito (notificação judicial, extrajudicial ou outro meio inequívoco) todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, existência de ônus e local para examinar a documentação. O inquilino tem 30 dias para responder (art. 28); o silêncio é entendido como desinteresse.

Se o locador vende sem oferecer, o art. 33 abre dois caminhos. O primeiro é a indenização por perdas e danos contra o alienante, e o STJ já decidiu que para isso não é necessário que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel (Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, REsp 1.216.009/RS); basta provar a condição de locatário e a capacidade de comprar nas mesmas condições. O segundo é a adjudicação compulsória, isto é, ficar com o imóvel: para isso é preciso depositar o preço e demais despesas, ajuizar a ação em até seis meses contados do registro da venda e, fundamentalmente, ter averbado o contrato de locação na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação. Sem averbação, resta apenas a indenização. No caso de locação de parte de prédio ou de imóvel em condomínio, a preferência cede ao condômino (art. 34).

O contrato sobrevive à venda?#

Pelo art. 8º, o adquirente pode denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel. Ou seja, se o contrato de Rafael tiver cláusula de vigência e estiver averbado, o novo proprietário é obrigado a respeitá-lo até o fim dos 36 meses. Se não tiver, o prazo de 90 dias dado pelo comprador é, infelizmente, legal; o art. 8º, § 2º, ainda exige que a denúncia seja exercida em até 90 dias contados do registro da venda, sob pena de presunção de que o comprador concordou em manter a locação.

• Preferência na compra: oferta por escrito com todas as condições e prazo de 30 dias (arts. 27 e 28).
• Venda sem oferta: perdas e danos (sem precisar de averbação) ou adjudicação em 6 meses (com averbação prévia) (art. 33).
• Contrato continua após a venda só com cláusula de vigência averbada (art. 8º); sem ela, 90 dias para sair.

A averbação na matrícula é uma providência barata, feita no cartório de registro de imóveis com uma via do contrato assinada por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único), e é a melhor proteção do inquilino em locações longas.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 8.245/1991, arts. 8º e 27 a 34
• SEDEP: "Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado" (STJ, 3ª Turma, Min. Nancy Andrighi)
• IRIB: "STJ: Desrespeito ao direito de preferência enseja reparação mesmo sem registro do contrato" (Pesquisa Pronta, 29 acórdãos)
• Ementa do STJ sobre direito de preferência (material UFRGS)
• Migalhas: "Direito de preferência"

PARTE 3 — Alienação Fiduciária#

Como funciona o financiamento com alienação fiduciária, o que acontece no atraso, a consolidação, a quitação e as mudanças recentes.

• 16. O que é alienação fiduciária e por que o banco "fica com" meu imóvel até eu quitar?
• 17. Atrasei as parcelas do financiamento: quanto tempo tenho para pagar antes de perder o imóvel?
• 18. A propriedade já foi consolidada em nome do banco: ainda consigo recuperar meu imóvel?
• 19. O banco precisa me intimar pessoalmente? E se eu não for encontrado?
• 20. Quitei o financiamento: como tiro a alienação fiduciária da matrícula do meu imóvel?
• 21. Posso vender ou alugar um imóvel que ainda está financiado e alienado ao banco?
• 22. Meu imóvel foi a leilão: ainda fico devendo ao banco ou tenho dinheiro a receber?
• 23. O que o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) mudou no financiamento do meu imóvel?

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.