Quem paga IPTU, condomínio e taxas extraordinárias: eu ou o dono?

“Fernanda mora de aluguel em um apartamento no Cabo Branco. Em três meses seguidos, o boleto do condomínio veio com uma "taxa extra" para a pintura da fachada e a troca dos elevadores, somando quase dois mil reais a mais. A imobiliária repassou tudo a ela, dizendo que "condomínio é sempre do inquilino". Fernanda desconfiou e foi conferir.”

O que diz a lei#

A Lei do Inquilinato divide com bastante precisão as despesas entre locador e locatário. A regra geral é: o que serve para manter o dia a dia do prédio é do inquilino; o que valoriza ou conserva a estrutura do patrimônio é do proprietário. Essa divisão está nos arts. 22 e 23 da Lei 8.245/1991.

O que é do inquilino: despesas ordinárias#

O art. 23, XII, obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias de condomínio, e o parágrafo 1º as define como "as necessárias à administração respectiva", listando: salários e encargos dos funcionários, consumo de água, luz, gás e esgoto das áreas comuns, limpeza e conservação, manutenção de elevadores, portões, antenas e equipamentos, pequenos reparos, rateios de saldo devedor (exceto de período anterior à locação) e a reposição do fundo de reserva quando ele tiver sido usado para cobrir despesas ordinárias.

O que é do proprietário: despesas extraordinárias#

O art. 22, X, atribui ao locador as despesas extraordinárias de condomínio, e o parágrafo único as define como as que "não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício", com exemplos expressos: obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e esquadrias externas, obras para repor condições de habitabilidade, indenizações trabalhistas anteriores à locação, instalação de equipamentos de segurança, lazer e decoração, despesas de decoração e paisagismo das áreas comuns e a constituição do fundo de reserva. A pintura de fachada e a troca de elevadores do caso de Fernanda, portanto, são do dono, mesmo que venham no mesmo boleto do condomínio. Tribunais estaduais, como o TJ-SP, já afastaram cobrança do fundo de reserva contra o locatário com base nessas regras.

IPTU e outros tributos#

Pelo art. 22, VIII, o locador é obrigado a pagar "os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato". Ou seja, o IPTU é, por padrão, do proprietário, mas pode ser transferido ao inquilino se o contrato disser isso expressamente. Essa cláusula é comum e válida. O que não é válido é cobrar IPTU sem previsão contratual, ou exigir do inquilino IPTU de anos anteriores ao início da locação.

• Condomínio ordinário (funcionários, limpeza, manutenção): inquilino (art. 23, XII).
• Condomínio extraordinário (fachada, estrutura, fundo de reserva): proprietário (art. 22, X).
• IPTU: proprietário, salvo cláusula expressa transferindo ao inquilino (art. 22, VIII).
• O inquilino tem direito de pedir ao locador o detalhamento das despesas (art. 23, § 2º) e pode exigir a prestação de contas da administradora.

Na dúvida, peça ao síndico a discriminação do boleto. Se a imobiliária repassou despesas extraordinárias, você pode compensar nos aluguéis seguintes mediante acordo escrito ou cobrar judicialmente o valor pago indevidamente, com prazo prescricional de três anos (CC, art. 206, § 3º, IV).

Fontes para consulta e validação#

• Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23
• Código Civil, art. 206 (prescrição)
• Jus.com.br: "Quem paga o fundo de reserva: inquilino ou proprietário?"
• Âmbito Jurídico: "Despesas extraordinárias e ordinárias de condomínio: quem deve pagar?"
• Cartilha "Meu Condomínio Legal" (TJDFT)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.