Existe uma "nova Lei do Inquilinato" em 2026? O que realmente mudou para quem mora de aluguel?

“Renata, professora em João Pessoa, recebeu no grupo do condomínio um vídeo dizendo que a "nova lei do aluguel de 2026" tornava obrigatório o contrato escrito e que seu contrato verbal com a dona do apartamento "não valia mais nada". Preocupada, ela passou a noite pesquisando e encontrou dezenas de sites repetindo a mesma notícia, mas nenhum citava o número da suposta lei. No dia seguinte procurou um advogado para saber se precisava correr ao cartório.”

O que diz a lei#

A resposta curta é: não existe uma "nova Lei do Inquilinato" em 2026. A locação de imóveis urbanos no Brasil continua regida pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, cuja última alteração relevante veio com a Lei 12.112/2009, que mexeu em regras de garantia, despejo e fiança. Nenhuma lei federal nova alterando o regime das locações residenciais entrou em vigor em 2026. Reportagens que checaram o tema, como as de O Antagonista e do Diário do Litoral, confirmam que o conteúdo que circula nas redes sociais reaproveita regras antigas como se fossem novidade.

O que os blogs chamam de "novidade" já existe desde 1991#

Dois exemplos ilustram bem a confusão. O primeiro é a suposta "obrigatoriedade do contrato escrito". A Lei 8.245/1991 nunca exigiu isso: o art. 47 trata expressamente da locação residencial "ajustada verbalmente ou por escrito", e o contrato verbal continua válido. A diferença prática é que o contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses permite a retomada sem motivo ao final do prazo (art. 46), enquanto o contrato verbal ou de prazo menor prorroga-se automaticamente e só admite retomada nas hipóteses do art. 47.

O segundo exemplo é a "proibição de exigir mais de uma garantia". Essa regra está no art. 37, parágrafo único, da lei desde a redação original de 1991, e sua violação é, inclusive, contravenção penal (art. 43, inciso II). Nada mudou.

O que mudou de verdade: a tributação de grandes locadores#

A alteração real para o mercado de locação não veio da Lei do Inquilinato, e sim da reforma tributária. A Lei Complementar 214/2025 instituiu o IBS e a CBS, que passarão a incidir sobre receitas de locação de pessoas físicas consideradas contribuintes do regime regular. Pelo art. 251 da LC 214/2025, a pessoa física só se torna contribuinte se, no ano anterior, tiver recebido receita de locação superior a R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e, cumulativamente, tiver alugado mais de 3 imóveis. Quem tem um ou dois imóveis alugados, ou receita abaixo do piso, fica fora. A transição para o novo sistema se estende até 2033, conforme o calendário do art. 544 da mesma lei.

Para o inquilino comum, portanto, nada muda nos direitos: prazos, garantias, reajuste, despejo e preferência continuam exatamente como estavam. O que pode acontecer, no médio prazo, é algum repasse de custo tributário por grandes locadores, o que deve ser observado nas negociações de renovação.

• Lei 8.245/1991: em vigor, sem alteração em 2026.
• Contrato verbal: válido (art. 47).
• Garantia única: regra desde 1991 (art. 37, parágrafo único).
• Novidade real: IBS/CBS para grandes locadores (LC 214/2025, art. 251).

Ponto de atenção: Desconfie de qualquer texto que fale em "nova lei do aluguel 2026" sem citar o número da lei. Não há projeto convertido em lei alterando a Lei 8.245/1991 em 2025 ou 2026. A única mudança concreta é tributária (LC 214/2025, com ajustes pela LC 227/2026) e atinge apenas locadores de grande porte.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
• Lei Complementar 214/2025 (IBS, CBS e Imposto Seletivo)
• O Antagonista: "A lei do aluguel muda e acendeu alerta para inquilinos" (não houve nova lei federal em 2026)
• Diário do Litoral: "Lei do Aluguel 2026" (nenhuma nova legislação federal entrou em vigor)
• CNB/SP: "Pessoa física paga IBS/CBS na locação e venda de imóveis?" (art. 251 da LC 214/2025)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.