O proprietário pode me pedir fiador e caução ao mesmo tempo?

“Diego, recém-chegado a Campina Grande para um novo emprego, encontrou um apartamento ideal, mas a imobiliária exigiu um fiador com imóvel próprio e, "para garantir", mais três aluguéis adiantados como caução. Sem conhecer ninguém na cidade que pudesse ser fiador, ele conseguiu convencer um tio, pagou os três aluguéis e assinou. Meses depois, ao conversar com um colega, descobriu que aquela exigência dupla era proibida por lei.”

O que diz a lei#

A Lei do Inquilinato é clara: o locador pode exigir uma, e apenas uma, garantia no contrato de locação. O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades admitidas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do mesmo artigo diz que "é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação". Fiador e caução juntos, portanto, não podem ser exigidos.

Por que a lei proíbe a dupla garantia#

A ideia é equilibrar a relação. O inquilino já é, em regra, a parte economicamente mais fraca, e acumular garantias torna a locação inacessível. Por isso a lei foi além da simples nulidade civil: o art. 43, inciso II, tipifica como contravenção penal "exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato", com pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Na prática, o Superior Tribunal de Justiça consolidou um entendimento mais pragmático sobre a consequência civil: a dupla garantia não anula o contrato inteiro nem as duas garantias, apenas a que excedeu o limite legal (entendimento firmado pela antiga Quinta Turma do STJ em 2007; número do julgado não confirmado). O contrato, assim, continua valendo com uma única garantia.

Regras específicas da caução em dinheiro#

Quando a garantia escolhida for a caução em dinheiro, o art. 38, parágrafo 2º, impõe dois limites: ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público, revertendo em favor do locatário todos os rendimentos e vantagens ao final da locação. Ou seja, o dinheiro não fica no bolso do proprietário: ele deve ser devolvido corrigido se o inquilino cumprir o contrato e entregar o imóvel em ordem.

• Garantia única: uma modalidade por contrato (art. 37, parágrafo único).
• Caução em dinheiro: máximo de 3 aluguéis, em poupança (art. 38, § 2º).
• Exigir duas garantias é contravenção penal (art. 43, II).
• Consequência civil usual: anula-se apenas a garantia excedente.

Se você já assinou um contrato com fiador e caução, pode exigir a devolução da caução ou pedir judicialmente a declaração de nulidade da garantia excedente. Vale também registrar reclamação no Procon. Antes de qualquer medida, guarde o contrato, os comprovantes de depósito e as mensagens em que a dupla garantia foi exigida.

Ponto de atenção: Blogs que anunciam a "vedação de garantias múltiplas" como novidade de 2026 estão apenas repetindo o art. 37 da Lei 8.245/1991, em vigor desde 1991. Nada mudou nesse ponto.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 8.245/1991, arts. 37, 38 e 43
• Jus.com.br: "A proibição da exigência de duas garantias no mesmo contrato de locação"
• CNB/SP: TJ-SP mantém óbice à averbação de contrato de locação com dupla garantia (Processo 1015124-26.2025.8.26.0100)
• Diário do Litoral: regra do art. 37 já existia na Lei 8.245

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.