Quitei o financiamento: como tiro a alienação fiduciária da matrícula do meu imóvel?

“Seu Antônio pagou a última parcela do financiamento depois de vinte anos e comemorou com a família. Meses depois, ao tentar vender o imóvel, o corretor mostrou que a matrícula ainda indicava o banco como proprietário fiduciário, e o comprador não quis seguir com o negócio até que isso fosse resolvido.”

O que diz a lei#

Pagar a última parcela não "limpa" a matrícula automaticamente. Pela Lei 9.514/1997, com o pagamento da dívida e dos encargos, a propriedade fiduciária do banco se resolve (art. 25, caput), mas é preciso levar essa quitação ao Cartório de Registro de Imóveis para que a garantia seja cancelada no registro.

O caminho para a baixa#

• Termo de quitação: o banco tem 30 dias, contados da liquidação da dívida, para fornecer o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro que deu o imóvel em garantia (art. 25, § 1º).
• Averbação do cancelamento: com o termo de quitação em mãos, o oficial do Registro de Imóveis faz o cancelamento do registro da propriedade fiduciária (art. 25, § 2º). Esse ato é feito na matrícula do imóvel, no cartório onde ela está.
• Conferência: depois da averbação, peça uma certidão atualizada da matrícula para confirmar que o cancelamento consta corretamente.

Não é necessária nova escritura, porque não há uma nova venda: a propriedade apenas volta a ser plena em nome de quem financiou. Muitos bancos já enviam o termo de quitação de forma eletrônica ou o encaminham diretamente ao cartório, mas é importante acompanhar.

E se o banco não entregar o termo?#

A lei prevê uma penalidade: se o termo de quitação não for fornecido em 30 dias, incide multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, em favor de quem não recebeu o documento (art. 25, § 1º-A). Em um contrato de R$ 300 mil, por exemplo, cada mês de atraso representa R$ 1.500 de multa.

Se o banco não resolver após uma notificação formal, é possível ingressar com ação judicial para obrigar a entrega do termo ou obter ordem para o cancelamento, cobrando a multa legal e, conforme o caso, indenização por eventuais prejuízos, como a perda de uma venda.

Quanto custa#

O cancelamento é cobrado pelo cartório como ato de averbação, conforme a tabela de emolumentos do respectivo estado, que costuma estar disponível no site do cartório ou da corregedoria local. Por isso, vale consultar o cartório antes de ir. Em geral, o custo é bem menor do que o de um registro de compra e venda, e não há cobrança de ITBI, porque não ocorre nova transmissão do imóvel.

Por fim, guarde os comprovantes de pagamento das últimas parcelas e o termo de quitação. Eles são a sua prova caso haja qualquer divergência futura sobre o saldo.

Ponto de atenção: A Lei 14.711/2023 reorganizou o art. 25 da Lei 9.514/1997: o prazo de 30 dias para o termo de quitação ficou no § 1º, e a multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato passou para o novo § 1º-A, em favor de quem não recebeu o termo (o devedor ou o terceiro que deu o imóvel em garantia).

Fontes para consulta e validação#

• Lei 9.514/1997
• Lei 14.711/2023
• Câmara dos Deputados, Lei 14.711/2023, publicação original
• Modelo Inicial, Lei 9.514/1997, art. 25 (redação anotada)
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.