O banco precisa me intimar pessoalmente? E se eu não for encontrado?

“Marcelo mudou de cidade a trabalho e deixou o apartamento financiado fechado por alguns meses, com as parcelas atrasadas. Quando voltou, descobriu que tinha sido "intimado por edital" em um jornal e que o imóvel já estava em nome do banco, embora o banco tivesse seu telefone, e-mail e o novo endereço.”

O que diz a lei#

A intimação é o ato mais importante do procedimento de retomada do imóvel. É ela que abre o prazo de 15 dias para o devedor pagar o atraso e evitar a consolidação da propriedade em nome do banco (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997). Por isso, a lei cerca esse ato de cuidados, e a jurisprudência é rigorosa quando eles não são observados.

Como a intimação deve ser feita#

• Regra geral: a intimação é pessoal, feita ao devedor, ao seu representante legal ou procurador, pelo oficial do Registro de Imóveis, podendo também ser feita pelo Registro de Títulos e Documentos ou por correio com aviso de recebimento (art. 26, § 3º).
• Suspeita de ocultação: depois de duas tentativas frustradas no endereço, se houver suspeita de que o devedor está se escondendo, admite-se a intimação por hora certa, entregue a familiar ou vizinho, aplicando-se o Código de Processo Civil (art. 26, § 3º-A; CPC, arts. 252 a 254).
• Condomínios com portaria: a intimação pode ser entregue ao funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (art. 26, § 3º-B).
• Edital: somente quando o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, a intimação é feita por edital publicado por no mínimo três dias, contando-se o prazo de 15 dias a partir da última publicação (art. 26, § 4º).

A Lei 14.711/2023 detalhou esses conceitos: o devedor tem o dever de informar ao banco a mudança de endereço (art. 26, § 4º-A); considera-se local ignorado aquele em que o devedor não foi encontrado nem no imóvel nem no último endereço informado, e, se houver contato eletrônico no contrato, a tentativa por esse meio deve ser feita com antecedência (art. 26, § 4º-B); e local inacessível é aquele em que a portaria se recusa a atender o intimador ou não há quem receba a correspondência (art. 26, § 4º-C).

O que diz o STJ#

No REsp 1.906.475/AM, a Terceira Turma do STJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, anulou uma intimação por edital feita após três tentativas frustradas de entrega, porque o banco conhecia o endereço da devedora e poderia ter usado o correio com aviso de recebimento. Para o tribunal, o edital é medida excepcional, pressupõe o esgotamento das possibilidades de localização do devedor, e a nulidade contaminou todo o procedimento, inclusive a consolidação da propriedade.

Em sentido diferente, no REsp 1.854.329/RO, também da Terceira Turma, o STJ manteve o edital porque, após duas tentativas frustradas, a mãe do devedor, que morava no imóvel, informou ao cartório que ele vivia em outro país. A conclusão é que cada caso depende das diligências efetivamente feitas.

Se você acredita que não foi intimado corretamente, procure um advogado rapidamente: a anulação da consolidação é discutida em ação judicial, e quanto mais cedo, maiores as chances de suspender o leilão.

Ponto de atenção: A Lei 14.711/2023 incluiu na Lei 9.514/1997 o dever do devedor de comunicar a mudança de endereço e definiu o que é local ignorado e inacessível (art. 26, §§ 4º-A a 4º-C), o que tende a facilitar a intimação por edital quando o devedor não mantém o cadastro atualizado. As datas dos leilões são comunicadas por correspondência aos endereços do contrato, inclusive por e-mail (art. 27, § 2º-A).

Fontes para consulta e validação#

• Lei 9.514/1997
• Migalhas, "É nula intimação de devedor por edital se não esgotados outros meios" (REsp 1.906.475)
• IRIB, jurisprudência sobre intimação por edital do devedor fiduciante (REsp 1.854.329/RO)
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
• Lei 14.711/2023

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.