Posso vender ou alugar um imóvel que ainda está financiado e alienado ao banco?

“Patrícia foi transferida para outro estado e precisava decidir o que fazer com o apartamento ainda financiado. Um conhecido ofereceu "assumir as parcelas" por meio de um contrato particular, sem passar pelo banco, e ela ficou em dúvida se isso era seguro ou se seria melhor alugar o imóvel.”

O que diz a lei#

Enquanto a dívida não é quitada, o imóvel está em nome do banco a título de garantia, mas quem financiou tem a posse direta e pode usá-lo livremente, desde que esteja em dia (art. 24, V, da Lei 9.514/1997). Isso abre caminho para alugar, mas a venda exige mais cuidado.

Alugar: pode, mas com um risco#

Nada impede que o devedor alugue o imóvel. O ponto de atenção está no art. 27, § 7º: se o devedor ficar inadimplente e a propriedade for consolidada, a locação pode ser denunciada (encerrada) com prazo de 30 dias para desocupação, salvo se o banco tiver concordado com ela por escrito. Essa denúncia deve ser feita em até 90 dias da consolidação, e essa condição deve constar de cláusula específica do contrato, destacada das demais.

Ou seja, para o inquilino, o risco é ter de sair rapidamente se o proprietário deixar de pagar o financiamento. Para o proprietário, a recomendação é manter as parcelas em dia com o aluguel recebido e informar o inquilino sobre a existência da alienação fiduciária.

Vender: só com a participação do banco#

O art. 29 da Lei 9.514/1997 permite que o devedor transmita seus direitos sobre o imóvel, mas apenas com a anuência expressa do banco, e quem adquire passa a assumir as obrigações do contrato. Na prática, há três caminhos seguros:

• o comprador paga o preço e parte dele é usada para quitar o saldo devedor, com emissão do termo de quitação;
• o comprador obtém seu próprio financiamento, que quita o anterior;
• o banco aprova a transferência da dívida para o comprador, após análise de crédito.

Os riscos do "contrato de gaveta"#

O contrato particular sem anuência do banco, conhecido como contrato de gaveta, até gera obrigações entre vendedor e comprador, mas não vale perante o banco nem perante o cartório. No REsp 2.130.141/RS, a Quarta Turma do STJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, entendeu que o devedor não pode dispor do imóvel sem a concordância do credor, que a boa-fé do comprador não convalida o negócio e que a Súmula 308 do STJ, que protege compradores em casos de hipoteca, não se aplica à alienação fiduciária.

Consequências práticas: o vendedor continua responsável pela dívida perante o banco; se as parcelas atrasarem, o imóvel pode ir a leilão sem que o comprador consiga impedir; e o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome. Tribunais estaduais seguem a mesma linha, como o Tribunal de Justiça de Alagoas em decisão de fevereiro de 2026.

Ponto de atenção: Em 2025, o STJ (REsp 2.130.141/RS) reforçou que compra de imóvel alienado fiduciariamente sem anuência do banco é ineficaz perante o credor, afastando a aplicação da Súmula 308. Quem pretende comprar imóvel financiado deve sempre exigir a participação formal do banco no negócio.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 9.514/1997
• Fortes Advogados, "STJ afasta aplicação da Súmula 308 à alienação fiduciária e fortalece segurança no crédito imobiliário" (REsp 2.130.141/RS)
• Machado Meyer, "Súmula 308 do STJ não se aplica a contratos de alienação fiduciária"
• IRIB, Jurisprudência Selecionada (TJAL, Apelação Cível 0705073-95.2023.8.02.0058, cessão de direitos e contrato de gaveta)
• Modelo Inicial, Lei 9.514/1997, art. 29 (redação anotada)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.