Meu imóvel foi a leilão: ainda fico devendo ao banco ou tenho dinheiro a receber?

“Depois de perder a casa para o banco, Cláudio recebeu uma carta informando que o imóvel tinha sido arrematado no segundo leilão. Ele não sabia se ainda teria de pagar alguma diferença ou se, ao contrário, sobraria algum valor para ele, já que tinha pago mais da metade do financiamento.”

O que diz a lei#

Depois da consolidação, o banco deve levar o imóvel a leilão em até 60 dias (art. 27, caput, da Lei 9.514/1997). O resultado do leilão define se sobra dinheiro para o antigo devedor ou se ainda resta dívida.

Como funcionam os dois leilões#

• Primeiro leilão: o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato, atualizado; se esse valor for inferior à base de cálculo do ITBI, prevalece a base do ITBI (art. 27, § 1º).
• Segundo leilão: o lance mínimo é o valor integral da dívida, somado às despesas, prêmios de seguro, encargos e tributos, inclusive condomínio (art. 27, § 2º). Fora dos financiamentos residenciais, o banco pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação.

Quando sobra dinheiro#

Se o imóvel for vendido por valor maior que a dívida e as despesas, o banco deve entregar ao antigo devedor a diferença em até 5 dias após a venda (art. 27, § 4º). Entram na conta, entre outros, o saldo devedor com juros e encargos, as custas de intimação, as despesas do leilão, a comissão do leiloeiro e os tributos e condomínio em aberto (art. 27, § 3º). Vale pedir a planilha detalhada e conferir cada item.

Também é bom lembrar que, depois da consolidação, o antigo devedor continua respondendo por IPTU, condomínio e outros encargos até o banco ser imitido na posse (art. 27, § 8º), e pode ser cobrado de taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor de referência do imóvel enquanto permanecer nele (art. 37-A).

Quando não há lance suficiente#

Se no segundo leilão não houver lance que atinja o mínimo legal, o banco fica com o imóvel e se exonera da obrigação de devolver qualquer excedente (art. 27, § 5º). A partir daí, a regra depende do tipo de contrato:

• Financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial: a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca entre as partes (art. 26-A, § 4º). O antigo devedor não deve mais nada.
• Demais operações (por exemplo, empréstimo com imóvel em garantia, o chamado home equity): se o valor obtido não cobrir a dívida, o devedor continua responsável pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado em ação de execução (art. 27, § 5º-A).

O STJ, pela Terceira Turma, já decidiu que, frustrados os dois leilões por falta de interessados, incide o art. 27, § 5º, com extinção da dívida e sem obrigação de devolver excedente, ainda que o banco venda o imóvel depois por valor maior (número do julgado não confirmado). Esse entendimento foi firmado na redação anterior da lei e deve ser lido hoje em conjunto com as mudanças de 2023.

Ponto de atenção: A Lei 14.711/2023 mudou bastante esse ponto. Antes, frustrado o segundo leilão, a dívida era sempre considerada extinta. Hoje, a extinção automática vale para os financiamentos residenciais (art. 26-A, § 4º); nas demais operações, o devedor pode continuar respondendo pelo saldo (art. 27, §§ 5º-A e 6º-A). A lei também ampliou de 30 para 60 dias o prazo para o leilão.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 9.514/1997
• Lei 14.711/2023
• Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo, "Leilões extrajudiciais seguem regras da lei 14.711/23"
• Sturzenegger e Cavalcante, "STJ reconhece a incidência do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97 quando frustrada a tentativa de alienação de imóvel dado em garantia fiduciária"
• Modelo Inicial, Lei 9.514/1997, art. 27 (redação anotada)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.