A propriedade já foi consolidada em nome do banco: ainda consigo recuperar meu imóvel?

“Fernanda deixou passar o prazo da intimação e, semanas depois, descobriu na matrícula que o apartamento já estava consolidado em nome do banco. Com a ajuda dos pais, conseguiu juntar o valor das parcelas atrasadas e foi ao banco tentar pagar, mas ouviu que "não dava mais para voltar o contrato".”

O que diz a lei#

Essa dúvida foi decidida de forma definitiva pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025 e publicado em 17/12/2025). Por ser um recurso repetitivo, o entendimento deve ser seguido por todos os juízes e tribunais do país.

O que o STJ decidiu#

O tribunal aprovou duas teses:

• Antes da vigência da Lei 13.465/2017: se a propriedade já estava consolidada e o devedor purgou a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, isso é ato jurídico perfeito, e a consolidação deve ser desfeita, com a retomada do contrato de financiamento.
• A partir da vigência da Lei 13.465/2017: consolidada a propriedade e não purgada a mora, o devedor tem assegurado tão somente o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997.

O STJ destacou que o marco decisivo não é a data em que o contrato foi assinado, mas a data da consolidação da propriedade e a data da purgação da mora. No caso julgado, o Tribunal de Justiça de São Paulo havia permitido o pagamento do atraso até a assinatura do auto de arrematação; o STJ reformou a decisão e julgou a ação improcedente.

Como funciona o direito de preferência#

O art. 27, § 2º-B, garante ao antigo devedor o direito de comprar o imóvel com preferência sobre qualquer interessado, até a data do segundo leilão. O preço, porém, não é apenas o valor das parcelas atrasadas: corresponde ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos tributos pagos para a consolidação (como o ITBI e, se for o caso, o laudêmio) e às despesas do procedimento de cobrança e leilão, além dos custos da nova aquisição.

Na prática, para exercer a preferência:

• peça ao banco, por escrito, o valor exato atualizado para a recompra;
• manifeste formalmente sua intenção antes do segundo leilão, guardando protocolo;
• tenha os recursos disponíveis, pois não se trata de retomar o financiamento antigo, e sim de uma nova aquisição.

Antes de desistir, também vale verificar se o procedimento foi regular. Uma intimação defeituosa ou a falta de comunicação das datas do leilão podem levar à anulação da consolidação, o que muda completamente o cenário. Nos financiamentos residenciais, outro ponto a conferir é se o pagamento foi oferecido antes da averbação da consolidação (art. 26-A, § 2º), pois até esse momento a lei permite que o contrato volte a valer.

Ponto de atenção: O Tema Repetitivo 1.288 foi julgado em 10/12/2025, publicado em 17/12/2025 e divulgado pelo STJ em notícia de 19/02/2026. Ele encerra a discussão sobre a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, tese antes aceita por vários tribunais. A Lei 14.711/2023 também atualizou a redação do art. 27, § 2º-B, que trata do preço da recompra.

Fontes para consulta e validação#

• STJ, "Repetitivo define efeitos da quitação da dívida em imóvel com alienação fiduciária após a Lei 13.465/2017"
• Migalhas, "STJ define alcance de lei que alterou alienação fiduciária de imóveis"
• IRIB, TRF3 AI 5030448-69.2025.4.03.0000 (cita a ementa do REsp 2.126.726/SP)
• Lei 9.514/1997
• Lei 13.465/2017

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.