Em quanto tempo a construtora tem que devolver meu dinheiro no distrato?

“Fernanda fez o distrato do apartamento na planta em janeiro, com a retenção da multa aceita por ela. A incorporadora disse que o saldo "sairia quando a obra terminasse", prevista para daqui a dois anos. Fernanda precisa do dinheiro para dar entrada em outro imóvel e não entende por que deve esperar tanto.”

O que diz a lei#

O prazo para a devolução depende de quem causou o desfazimento e de o empreendimento ter ou não patrimônio de afetação. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) criou três regimes diferentes dentro do art. 67-A da Lei 4.591/1964.

Quando o comprador desiste#

• Empreendimento sem patrimônio de afetação: o saldo a devolver, já descontada a multa de até 25% e as demais deduções, deve ser pago em parcela única em até 180 dias contados do desfazimento do contrato (art. 67-A, § 6º).
• Empreendimento com patrimônio de afetação: a devolução pode esperar até 30 dias após a expedição do habite-se (art. 67-A, § 5º). É exatamente o caso de Fernanda: se a obra estiver afetada, a lei autoriza a espera.
• Em qualquer dos regimes, se a incorporadora revender a unidade antes desses prazos, o saldo deve ser pago em até 30 dias da revenda (art. 67-A, § 7º).

O valor devolvido é corrigido pelo índice previsto no contrato (art. 67-A, caput e § 8º), normalmente INCC durante a obra e IPCA ou IGP-M depois. Vale lembrar que o Código Civil, após a Lei 14.905/2024 (art. 389), passou a prever o IPCA como índice de atualização quando o contrato nada disser.

Quando a culpa é da construtora#

Se o desfazimento ocorreu por atraso além da tolerância ou outro descumprimento da incorporadora, o prazo cai para 60 dias (art. 43-A, § 1º), com devolução integral. E a Súmula 543 do STJ exige restituição "imediata" das parcelas nesses casos, o que torna abusiva qualquer cláusula que condicione a devolução ao fim da obra ou à revenda.

A Justiça aceita a espera até o habite-se?#

Esse é o ponto mais discutido hoje. A Quarta Turma do STJ tem respeitado o cronograma da lei em contratos posteriores a 2018. A Terceira Turma, em setembro de 2025 (REsp 2.106.548/SP, rel. Min. Nancy Andrighi), determinou devolução imediata com base na Súmula 543, mas aquele caso era de loteamento e a decisão foi por 3 votos a 2. Para contratos anteriores à lei, a jurisprudência é pacífica: devolução em parcela única e imediata, sem parcelamento.

Na prática, Fernanda deve primeiro conferir a matrícula do empreendimento: se não houver averbação do patrimônio de afetação, o prazo máximo é de 180 dias e a espera "até o fim da obra" é ilegal. Se houver afetação, ainda é possível discutir judicialmente a espera excessiva, mas o cenário é mais incerto até o STJ julgar o Tema 1466.

Ponto de atenção: O Tema repetitivo 1466 do STJ, afetado em 04/08/2026, discute a retenção de 50% em empreendimentos afetados e, por consequência, impacta a leitura do § 5º do art. 67-A, que é justamente o dispositivo que permite esperar o habite-se. Processos sobre o assunto podem ficar suspensos até o julgamento. Blogs que anunciam "devolução imediata garantida em qualquer caso" estão simplificando demais.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 5º a 8º
• Lei 13.786/2018
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1466 do STJ (TRF3/NUGEP)
• Barbieri Advogados, "Lei do Distrato Imobiliário: regras, prazos e o que decidiu o STJ" (09/07/2026)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.