Comprei um lote em loteamento e quero desistir. As regras são as mesmas do apartamento na planta?

“Seu Antônio comprou um lote em um loteamento fechado no litoral paraibano, pagando parcelas por três anos. Com a alta dos juros, desistiu de construir e pediu a rescisão. A loteadora apresentou uma conta com multa de 10%, "taxa de fruição" e devolução em 12 parcelas. Antônio leu na internet que a retenção máxima era de 25% e ficou sem entender qual regra vale.”

O que diz a lei#

Não, as regras são diferentes. A Lei 13.786/2018 alterou duas leis distintas: a Lei 4.591/1964, para apartamentos e casas em incorporação, e a Lei 6.766/1979, para lotes em loteamentos. O regime do loteamento está nos arts. 26-A, 32-A e 35-A da Lei 6.766/1979.

O que o loteador pode descontar#

Quando a rescisão ocorre por fato imputável ao comprador, o art. 32-A determina a devolução dos valores pagos, atualizados pelo índice do contrato, com estes descontos:

• Valor pela fruição do imóvel, de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contado da entrega da posse até a devolução (inciso I).
• Multa contratual e despesas administrativas, incluindo arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (inciso II). Repare: a base é o valor do contrato, não o valor pago, o que pode pesar bastante em contratos longos com pouco valor quitado.
• Encargos de mora e tributos sobre o imóvel (incisos III e IV).
• Comissão de corretagem, se destacada (inciso V).

A lei prevê ainda que a devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais, com carência diferente conforme a obra de infraestrutura esteja em andamento ou concluída (art. 32-A, § 1º).

Diferenças em relação ao apartamento#

• Percentual: 10% do valor atualizado do contrato no lote, contra 25% (ou 50% com afetação) do valor pago no apartamento.
• Prazo: parcelamento em até 12 vezes no lote, contra parcela única em 180 dias (ou 30 dias após o habite-se) no apartamento.
• Fruição: até 0,75% ao mês no lote; 0,5% ao mês na unidade incorporada.

O que o STJ tem decidido#

Aqui há divergência real. A Quarta Turma, no REsp 2.104.086/SP (rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 07/10/2025), manteve as deduções do art. 32-A em contrato assinado após 2018, inclusive a taxa de fruição sobre lote sem construção. Já a Terceira Turma, no REsp 2.106.548/SP e casos conexos (rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02/09/2025, por 3 a 2), aplicou o CDC para limitar a soma de todas as deduções a 25% do valor pago e determinar devolução imediata, afastando o parcelamento. Tribunais estaduais também costumam afastar a taxa de fruição quando o lote nunca foi ocupado nem edificado.

Para Seu Antônio, a cobrança de 10% e o parcelamento têm base legal expressa. A taxa de fruição sobre lote vazio é o ponto mais discutível e merece contestação, e o resultado pode depender de qual Turma do STJ venha a prevalecer.

Ponto de atenção: Blogs frequentemente misturam os dois regimes e afirmam que a retenção máxima no lote é de 25%. Isso só valeria por aplicação do CDC nos moldes da Terceira Turma (2025), que não é entendimento pacífico nem vinculante. O texto da Lei 6.766/1979 fala em 10% do valor atualizado do contrato. Verifique também se o loteamento tem patrimônio de afetação: a Lei 6.766 não prevê o teto de 50%, que é exclusivo da incorporação.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 6.766/1979, arts. 26-A, 32-A e 35-A
• Lei 13.786/2018
• Migalhas Edilícias, "A coerente aplicação da lei nos distratos em loteamentos" (04/12/2025)
• Fortes Advocacia, STJ e taxa de fruição em lote não edificado (13/11/2025)
• CNB-SP, artigo sobre REsp 2.106.548 e limite de 25% (06/01/2026)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.