No distrato, posso ser cobrado pela comissão de corretagem e pela taxa SATI?

“Patrícia comprou um apartamento na planta num estande de vendas e, na hora de assinar, pagou R$ 12 mil "de corretagem" e R$ 1.800 de "SATI, assessoria técnico-imobiliária" em boletos separados. Um ano depois, ao pedir o distrato, a construtora disse que esses valores não entram na devolução. Patrícia quer saber se isso é legal.”

O que diz a lei#

A resposta tem duas partes, e o STJ já definiu as duas em julgamento repetitivo, de observância obrigatória pelos demais tribunais.

Corretagem: pode ser transferida ao comprador, com condições#

No Tema repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP, 2ª Seção, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016), o STJ fixou que é válida a cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem, desde que ele tenha sido previamente informado do preço total da unidade, com destaque do valor da comissão. Em outras palavras: a construtora pode cobrar a corretagem do comprador, mas precisa dizer isso com clareza antes da assinatura e mostrar o valor separado.

A Lei 13.786/2018 incorporou essa regra. O art. 67-A, caput, inciso I, da Lei 4.591/1964 permite que, no distrato por culpa do comprador, a incorporadora deduza a integralidade da comissão de corretagem, "desde que integrada ao preço do imóvel". Da mesma forma, o art. 32-A, V, da Lei 6.766/1979 autoriza a dedução no loteamento. Além disso, o quadro-resumo obrigatório do contrato (art. 35-A da Lei 4.591/1964) deve informar o valor da corretagem e quem a paga.

SATI: cobrança abusiva#

No mesmo Tema 938, o STJ declarou abusiva a cobrança, pelo vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou similar vinculado à promessa de compra e venda. Esse valor deve ser devolvido ao comprador, com correção, independentemente do motivo do distrato. O prazo para pedir essa restituição é de 3 anos (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil), contados do desembolso, conforme a primeira parte do Tema 938.

O que entra na conta da devolução#

• Distrato por culpa do comprador: corretagem destacada no contrato fica com a construtora; SATI deve ser devolvida; multa de até 25% (ou 50% com afetação) incide sobre o restante.
• Distrato por culpa da construtora (atraso, por exemplo): tudo deve ser devolvido, inclusive a corretagem. No Tema repetitivo 1099 (REsp 1.897.867/CE, rel. Min. Humberto Martins, acórdão publicado em 22/08/2025), o STJ fixou que o prazo para pedir a corretagem de volta da incorporadora, nesses casos, é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), contados da ciência da recusa em devolver.
• Direito de arrependimento em 7 dias (venda em estande, art. 67-A, § 10): devolução de tudo, inclusive corretagem.

No caso de Patrícia, a corretagem de R$ 12 mil pode ser retida se estava destacada e informada antes da assinatura; a SATI de R$ 1.800 deve ser devolvida, corrigida.

Ponto de atenção: A Terceira Turma do STJ, no REsp 2.106.548/SP (set./2025), em caso de loteamento, entendeu que a corretagem entra no teto global de 25% de retenção, contrariando a leitura literal da lei, que a coloca como dedução separada. Esse entendimento não é vinculante e diverge da Quarta Turma. Até a pacificação (possivelmente no Tema 1466), a dedução separada da corretagem continua sendo a leitura majoritária.

Fontes para consulta e validação#

• Tema repetitivo 938 do STJ (tese completa)
• Lei 4.591/1964, arts. 35-A e 67-A
• Tema repetitivo 1099 do STJ (TRF3/NUGEP)
• Código Civil, arts. 205 e 206
• Migalhas, "Retenção de 50% no distrato: o STJ vai endossar ou frear?" (13/01/2026)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.