Fui eu que desisti, mas a construtora quer reter mais do que a lei permite. O que posso fazer?

“Rodrigo pagou R$ 120 mil por um apartamento na planta e, ao desistir, recebeu uma proposta de distrato devolvendo R$ 36 mil, com cláusula de "quitação geral". O contrato prevê multa de 40%, mais "taxa administrativa", mais corretagem, mais "despesas de publicidade". O empreendimento não tem patrimônio de afetação. Rodrigo não quer assinar e pergunta por onde começar.”

O que diz a lei#

O primeiro passo é saber que a lei fixa tetos, não pisos. A Lei 13.786/2018 diz que a multa "não poderá exceder" 25% do valor pago (art. 67-A, caput, II, da Lei 4.591/1964) e, com patrimônio de afetação, "até" 50% (§ 5º). Qualquer cláusula acima disso é nula por força do art. 51, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor, que considera abusivas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada ou contrariam o sistema de proteção. O art. 53 do CDC também proíbe a perda total das prestações pagas.

No caso de Rodrigo, sem afetação, a retenção máxima a título de multa é de R$ 30 mil (25% de R$ 120 mil), mais a corretagem efetivamente destacada no contrato. "Taxa administrativa" e "despesas de publicidade" não estão na lista do art. 67-A e não podem ser cobradas em incorporação. Receber R$ 36 mil significa retenção de 70%, claramente ilegal.

Caminhos práticos#

• Não assine o distrato com quitação geral. O § 13 do art. 67-A permite que as partes negociem condições diferentes das legais, e a construtora tentará usar a assinatura para validar a retenção excessiva. Ainda assim, a jurisprudência admite revisar distratos abusivos, mas é um caminho mais difícil.
• Notificação extrajudicial: envie carta com aviso de recebimento ou notificação por cartório, com a planilha de pagamentos, indicando o valor correto a devolver (art. 67-A) e o prazo de 180 dias (§ 6º). Isso documenta a boa-fé e fixa a data do desfazimento para a correção monetária.
• Procon: a reclamação é gratuita, gera processo administrativo e muitas construtoras preferem acordar nessa fase a receber multa administrativa.
• Ação judicial: a Súmula 543 do STJ garante devolução parcial e imediata quando o comprador deu causa, e o juiz pode declarar nula a cláusula excessiva e fixar a retenção em 25%. Ações até 40 salários mínimos podem ir ao Juizado Especial Cível, sem custas iniciais.

Prazo para agir#

A pretensão de revisão do contrato e devolução dos valores é de natureza contratual e segue o prazo de 10 anos do art. 205 do Código Civil, conforme a jurisprudência do STJ para responsabilidade contratual (EREsp 1.281.594/SP). Já pedidos específicos de devolução de SATI ou corretagem abusiva prescrevem em 3 anos (Tema 938). O ideal é agir logo: o dinheiro perde valor e a construtora pode ter dificuldades financeiras.

Também vale conferir se a venda foi feita em estande e se o pedido de desistência ocorreu nos 7 dias da assinatura (art. 67-A, § 10): nesse caso, a devolução é integral, sem multa alguma.

Ponto de atenção: Desde setembro de 2025 há decisões da Terceira Turma do STJ (REsp 2.106.548/SP) aplicando o CDC para limitar a soma de todas as deduções a 25% do valor pago, e outras da Quarta Turma mantendo as deduções separadas previstas na lei. O Tema repetitivo 1466, afetado em 04/08/2026, deve pacificar a questão para empreendimentos com afetação. Não há, até outubro de 2026, projeto de lei aprovado que altere os percentuais da Lei 13.786/2018; textos que anunciam "nova lei do distrato" devem ser lidos com cautela.

Fontes para consulta e validação#

• Código de Defesa do Consumidor, arts. 51 e 53
• Lei 4.591/1964, art. 67-A
• Súmula 543 do STJ
• ConJur, "Distrato de imóvel na planta: o que o comprador pode exigir hoje"
• CNB-SP, "STJ garante devolução mínima de 75% em caso de distrato" (03/10/2025)

PARTE 2#

Direitos do Inquilino#

O que a Lei do Inquilinato realmente garante: garantias, multa de saída, despejo, reformas, reajuste, encargos e venda do imóvel.

• Existe uma "nova Lei do Inquilinato" em 2026? O que realmente mudou para quem mora de aluguel?
• O proprietário pode me pedir fiador e caução ao mesmo tempo?
• Quero sair do imóvel antes do fim do contrato. Quanto vou pagar de multa?
• O dono quer me despejar. Quais são as hipóteses legais e os prazos?
• Fiz reformas no imóvel alugado. Tenho direito a ser indenizado?
• O locador pode reajustar o aluguel como quiser?
• Quem paga IPTU, condomínio e taxas extraordinárias: eu ou o dono?
• Se o imóvel for vendido, eu perco o contrato? Tenho preferência para comprar?

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.