A obra atrasou. Posso desfazer o contrato e receber tudo de volta?

“Carlos e Juliana compraram um apartamento com entrega prevista para março de 2025. Passaram-se os 180 dias de "tolerância" do contrato, chegou 2026 e a obra continua sem janelas. O casal está pagando aluguel e as parcelas do imóvel ao mesmo tempo e quer saber se pode simplesmente sair do negócio sem perder nada.”

O que diz a lei#

Sim. Quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância, a culpa pelo desfazimento é da incorporadora, e aí a conta é totalmente diferente da do comprador que desiste por vontade própria.

Os 180 dias de tolerância#

O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, permite que o contrato preveja uma prorrogação de até 180 dias corridos além da data de entrega. Dentro desse período, o comprador não pode pedir a resolução por atraso nem cobrar multa. Esse limite já era aceito pelo STJ antes da lei: no REsp 1.582.318/RJ (3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017), a Corte entendeu que a cláusula de tolerância não é abusiva se respeitar o teto de 180 dias, e que os dias excedentes devem ser desconsiderados. Cláusulas que contam "dias úteis" ou somam prazos extras ("mais 60 dias para vistoria") costumam ser afastadas pelos tribunais.

Passou dos 180 dias: o comprador escolhe#

Vencida a tolerância, o art. 43-A, § 1º, dá ao comprador o direito de resolver o contrato e receber a devolução integral de tudo o que pagou, mais a multa contratual prevista, no prazo de até 60 dias da resolução, com correção monetária (art. 67-A, § 8º). Não há retenção de 25% nem de 50%: esses percentuais valem apenas quando a culpa é do comprador.

Se preferir manter o contrato e esperar o imóvel, o § 2º garante indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, proporcional aos dias, corrigida pelo índice do contrato e paga na entrega das chaves.

O que o STJ consolidou#

• Súmula 543 do STJ: quando o vendedor dá causa à resolução, a restituição das parcelas é imediata e integral.
• Tema repetitivo 970 (REsp 1.498.484/DF e 1.635.428/SC, 2ª Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019): se o contrato prevê multa moratória em valor razoável para a construtora, ela não se cumula com lucros cessantes; o comprador pode, porém, optar por um ou outro.
• Tema repetitivo 971 (REsp 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, mesma sessão): se o contrato só prevê multa para o comprador, essa mesma multa é usada como parâmetro para indenizar o comprador quando a construtora é quem descumpre.

No caso de Carlos e Juliana, isso significa: notificar a incorporadora pedindo a resolução, exigir em 60 dias a devolução de tudo o que pagaram (inclusive corretagem, conforme o Tema 1099 do STJ) corrigido, mais a multa contratual ou os lucros cessantes correspondentes ao aluguel que tiveram de pagar. A pandemia, chuvas ou falta de material raramente são aceitas como "caso fortuito", porque fazem parte do risco da atividade da construtora.

Ponto de atenção: A Lei 13.786/2018 não alcança contratos assinados antes de 28/12/2018: ao julgar os Temas 970 e 971, a Segunda Seção do STJ afastou expressamente a aplicação da nova lei aos contratos anteriores. Para esses, vale a jurisprudência anterior, em geral mais favorável ao comprador (devolução integral e lucros cessantes presumidos). Confira sempre a data do seu contrato antes de se apoiar em qualquer artigo.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 4.591/1964, art. 43-A
• Lei 13.786/2018
• Súmula 543 do STJ
• REsp 1.582.318/RJ (cláusula de tolerância), comentário Dizer o Direito
• Temas 970 e 971 do STJ, Empório do Direito

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.