Desisti da compra do imóvel na planta. Quanto a construtora pode reter do que eu já paguei?

“Renata assinou a promessa de compra de um apartamento na planta em João Pessoa e pagou, ao longo de dois anos, cerca de R$ 90 mil entre sinal e parcelas. Perdeu o emprego, viu que não conseguiria o financiamento na entrega das chaves e pediu o distrato. A construtora respondeu que devolveria apenas R$ 30 mil, "conforme o contrato". Renata quer saber se esse número tem base na lei ou se está sendo lesada.”

O que diz a lei#

Quando é o comprador quem desiste (ou deixa de pagar) um imóvel comprado diretamente da incorporadora, a regra está no art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. A lógica é simples: o comprador tem direito a receber de volta o que pagou, corrigido pelo índice do contrato, mas a incorporadora pode fazer alguns descontos que a própria lei lista.

O que a lei permite descontar#

• Cláusula penal (a "multa" pela desistência): no máximo 25% do valor efetivamente pago (art. 67-A, caput, inciso II). A incorporadora não precisa provar prejuízo para cobrá-la (§ 1º).
• Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação registrado na matrícula, a multa pode chegar a 50% do valor pago (art. 67-A, § 5º). Esse regime separa o dinheiro da obra do patrimônio da construtora, e por isso a lei permitiu uma retenção maior.
• A comissão de corretagem, desde que tenha sido destacada no contrato e informada previamente (art. 67-A, caput, inciso I, e Tema repetitivo 938 do STJ).
• Se o comprador já recebeu as chaves: impostos sobre o imóvel (IPTU), cotas de condomínio, taxas de associação de moradores e um valor pela fruição do imóvel, de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias de ocupação (art. 67-A, § 2º).

Todos esses descontos, com exceção da fruição, ficam limitados ao total que o comprador pagou (art. 67-A, § 4º). Ou seja, a construtora não pode mandar uma "conta extra" além de simplesmente não devolver.

E se não havia patrimônio de afetação?#

Então o teto é 25% do que foi pago. No caso de Renata, R$ 90 mil pagos permitiriam reter, no máximo, R$ 22,5 mil a título de multa, mais a corretagem destacada, se houver. Devolver só R$ 30 mil significaria uma retenção de dois terços, muito acima do que a lei autoriza, salvo se o empreendimento estiver sob afetação e o contrato preveja expressamente os 50%.

A Súmula 543 do STJ continua valendo: a devolução é integral quando a culpa é do vendedor e parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento. E a lei dá ao comprador duas saídas úteis: se ele indicar outro comprador aprovado pela incorporadora, a multa não incide (art. 67-A, § 9º); e, se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da empresa, ele tem 7 dias de arrependimento com devolução de tudo, inclusive corretagem (art. 67-A, §§ 10 a 12).

Importante: a Lei 13.786/2018 só se aplica a contratos assinados depois de 28/12/2018. Para contratos anteriores, vale a jurisprudência antiga do STJ, que admitia retenção entre 10% e 25%.

Ponto de atenção: Em 2025 e 2026 o STJ ficou dividido sobre o teto de 50%. A Terceira Turma, no REsp 2.106.548/SP (rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02/09/2025), aplicou o CDC e limitou a retenção a 25% em caso de loteamento; já a Quarta Turma vinha mantendo os 50% em incorporação com afetação, e a própria Terceira Turma, em 2026, validou cláusula de 50% (AREsp 3.178.199/GO, segundo notícia de julho de 2026). Em 04/08/2026 a Segunda Seção afetou o Tema repetitivo 1466 (REsp 2.258.565/SP e outros, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva) exatamente para definir se a retenção de até 50% é válida, com suspensão dos processos sobre o assunto. Até o julgamento, a resposta definitiva não existe; desconfie de blog que afirme o contrário.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)
• Lei 4.591/1964 (incorporações), art. 67-A
• Súmula 543 do STJ
• Tema repetitivo 1466 do STJ (afetação em 04/08/2026)
• Migalhas, "7 anos da Lei do Distrato: o que decidiu o STJ" (28/10/2025)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.