Comprei o imóvel de uma pessoa física, não de construtora, e quero desistir. Como funciona o distrato?

“Marcelo assinou um contrato de promessa de compra e venda com Dona Lúcia, proprietária de uma casa usada em Cabedelo, e pagou R$ 40 mil de sinal sobre um preço de R$ 400 mil. Dois meses depois, o banco negou o financiamento. Dona Lúcia disse que o sinal "está perdido" e ainda quer cobrar a multa de 20% prevista no contrato. Marcelo quer saber se pode perder tudo isso.”

O que diz a lei#

Quando a venda é entre particulares, sem construtora ou loteadora, a Lei 13.786/2018 não se aplica, pois ela só alterou a Lei 4.591/1964 (incorporações) e a Lei 6.766/1979 (loteamentos). Também não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, já que a vendedora não é fornecedora profissional. A relação é regida pelo Código Civil.

O sinal (arras): arts. 417 a 420#

O sinal pago no início do negócio tem o nome técnico de arras. O art. 418 do Código Civil diz que, se quem deu o sinal deixa de cumprir o contrato, a outra parte pode considerá-lo desfeito e ficar com as arras. Se é quem recebeu o sinal que descumpre, deve devolvê-lo em dobro, com correção e juros. O art. 419 permite ainda pedir indenização suplementar se o prejuízo for maior, usando o sinal como valor mínimo.

Há uma distinção importante: arras confirmatórias (a regra geral) apenas reforçam o contrato; arras penitenciais (art. 420) existem quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento, e aí a perda do sinal é o único valor devido, sem indenização adicional.

Cláusula penal: arts. 408 a 416#

A multa contratual é a cláusula penal. Ela não exige prova de prejuízo (art. 416), mas tem dois limites: não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412) e deve ser reduzida pelo juiz quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando o valor é manifestamente excessivo (art. 413). A redução do art. 413 é obrigatória, não uma opção do juiz, e os tribunais a aplicam de ofício.

Como arras e cláusula penal têm a mesma função indenizatória, a cumulação de perda do sinal com multa adicional é frequentemente afastada ou reduzida pelo Judiciário, para evitar dupla punição pelo mesmo fato.

Resolução por inadimplemento: art. 475#

O art. 475 permite à parte lesada pedir a resolução do contrato, com perdas e danos. A jurisprudência do STJ sobre contratos civis admite a retenção integral das arras quando o comprador deu causa à rescisão e o vendedor ficou privado do bem por longo tempo (caso da Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2017, em que se manteve a retenção de sinal superior a 50% do preço; número do julgado não confirmado), mas também reconhece a possibilidade de redução equitativa quando a perda se mostra desproporcional.

Para Marcelo, o cenário provável é: perda do sinal de R$ 40 mil (10% do preço), sem a multa de 20% adicional, ou redução judicial do conjunto para um valor proporcional ao prejuízo real de Dona Lúcia. O melhor caminho é negociar um distrato escrito antes de qualquer ação judicial.

Ponto de atenção: Muitos textos na internet aplicam a "regra dos 25%" da Lei do Distrato ou a Súmula 543 do STJ a qualquer compra de imóvel. Ambas pressupõem relação de consumo com construtora ou loteadora. Entre particulares, vale o Código Civil, e o resultado depende do contrato e do prejuízo concreto. Cuidado também com contratos que preveem cláusula de arrependimento: nesse caso (art. 420), o sinal é tudo o que se perde, mas também tudo o que se pode exigir.

Fontes para consulta e validação#

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 408 a 420 e 475
• Machado Meyer, "Arras: fundamentos e posição jurisprudencial"
• CNB-SP, "Paguei o sinal, mas desisti da compra do imóvel, e agora?" (05/08/2025)
• Sedep, notícia sobre retenção integral de arras superiores a 50% do negócio (STJ, 3ª Turma)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.