Arrematei um imóvel em leilão. As dívidas antigas de IPTU e de condomínio ficam para mim?

“Fernanda arrematou uma casa em leilão judicial e, ao tentar registrar a carta de arrematação, descobriu três anos de IPTU em atraso e uma cobrança do condomínio de quase trinta mil reais. O edital mencionava os débitos de forma genérica. Ela se perguntou se tinha comprado um imóvel ou uma pilha de dívidas.”

O que diz a lei#

Esta é a dúvida mais frequente de quem compra em leilão, e a resposta depende do tipo de dívida, do tipo de leilão e do que está escrito no edital.

Dívidas tributárias (IPTU, taxas)#

A regra está no Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966). O art. 130 diz que os impostos sobre o imóvel acompanham o bem e passam ao comprador. Mas o parágrafo único abre uma exceção: na arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga no respectivo preço. Em outras palavras, o IPTU antigo é pago com o dinheiro do leilão, e o arrematante recebe o imóvel livre dessa dívida. O CPC reforça a lógica no art. 908, § 1º: no leilão judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, se sub-rogam sobre o preço.

Durante anos muitos editais tentaram transferir o IPTU atrasado ao arrematante, e o STJ chegou a aceitar isso. Essa posição mudou. No Tema Repetitivo 1.134 (REsp 1.914.902/SP, REsp 1.944.757/SP e REsp 1.961.835/SP, Primeira Seção, julgado em 09/10/2024, relator Min. Teodoro Silva Santos), o STJ fixou que é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. Houve modulação: a tese vale para leilões cujos editais foram publicados após a ata de julgamento, ressalvados os processos e pedidos administrativos então pendentes.

Dívidas de condomínio#

Aqui o cenário é mais delicado. A cota de condomínio é obrigação propter rem: acompanha o imóvel, e o art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante.

No leilão judicial, porém, o art. 908, § 1º, do CPC manda que esses créditos sejam pagos com o preço, e a jurisprudência do STJ construiu um critério prático baseado no edital e na ciência do comprador:

• Se o edital informa a dívida condominial e atribui o pagamento ao arrematante, ele responde por ela.
• Se o edital silencia e o comprador não tinha como saber, o STJ entende que não se pode impor ao arrematante um encargo omitido no ato estatal (REsp 1.297.672/SP, Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2013). Nessa linha, a solução costuma ser reservar parte do preço para o condomínio.
• Se o edital silencia, mas o arrematante teve ciência prévia e inequívoca da dívida por outro meio, por exemplo pelo leiloeiro, ele responde (REsp 1.523.696/RS, Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi).

No leilão extrajudicial da Lei 9.514/97 a situação é diferente: o devedor responde pelos encargos até a imissão do credor na posse (art. 27, § 8º), e o valor que cobre a dívida e as contribuições condominiais integra o lance mínimo do segundo leilão (art. 27, § 2º). Mesmo assim, os editais de bancos costumam transferir ao arrematante os débitos condominiais e tributários anteriores, e o STJ ainda não uniformizou se essa cláusula vale (não há tema repetitivo específico sobre condomínio; o Tema 1.134 trata só de tributos em hasta pública).

Conselho prático#

Antes do lance, peça certidão negativa de IPTU na prefeitura e declaração de débitos ao síndico, leia a cláusula do edital sobre ônus e inclua o valor na sua conta. Se o edital omitiu dívida relevante, há argumento para pedir ao juízo a reserva do preço ou, em casos graves, discutir a arrematação.

Ponto de atenção: Em outubro de 2024 o STJ julgou o Tema Repetitivo 1.134 e passou a considerar inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante os tributos anteriores ao leilão judicial, com modulação para editais publicados depois do julgamento. Para dívidas de condomínio, continua valendo a análise caso a caso descrita acima.

Fontes para consulta e validação#

• Código Tributário Nacional, Lei 5.172/1966 (Planalto, texto compilado)
• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (Planalto)
• Dizer o Direito, Tema 1.134 do STJ (quem paga o IPTU do imóvel arrematado)
• AASP, "Arrematante responde por dívida de condomínio se houve ciência prévia inequívoca" (REsp 1.523.696)
• IRIB, "Arrematante de imóvel não pode arcar com dívidas de condomínio omitidas no edital" (REsp 1.297.672)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.