Comprei um imóvel em leilão, mas o antigo dono não quer sair. Como faço a desocupação?

“Carla arrematou um apartamento em leilão de um banco, pagou o lance, registrou a matrícula em seu nome e foi até o imóvel. A antiga proprietária abriu a porta, disse que não tinha para onde ir e que só sairia com ordem judicial. Carla ficou sem saber se precisava de uma ação longa ou se a lei dava algum caminho mais rápido.”

O que diz a lei#

A arrematação transfere a propriedade, mas não a posse física. Se o ocupante se recusa a sair, o comprador não pode retirá-lo por conta própria: precisa de uma ordem judicial. A boa notícia é que a lei prevê caminhos mais rápidos do que uma ação de despejo comum, e eles variam conforme o tipo de leilão.

Leilão extrajudicial (alienação fiduciária)#

O art. 30 da Lei 9.514/1997 garante ao credor fiduciário, a seus sucessores e ao arrematante do leilão a reintegração de posse, concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação, bastando comprovar a consolidação da propriedade na forma do art. 26. Com a redação dada pela Lei 14.711/2023, o dispositivo passou a mencionar expressamente o arrematante, e um parágrafo único prevê que, após a arrematação, discussões sobre cláusulas do contrato ou sobre o procedimento de cobrança não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, salvo a falta de notificação do devedor.

O STJ já decidiu que o único requisito da ação é a consolidação da propriedade, sem necessidade de provar posse anterior nem de seguir o rito das ações possessórias comuns (REsp 2.092.980/PA, Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2024). O mesmo precedente admitiu que o próprio banco peça a reintegração antes dos leilões. Em complemento, o art. 37-A da Lei 9.514/97 prevê que o antigo devedor paga taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel desde a consolidação até a desocupação.

Leilão judicial#

No leilão feito dentro de um processo, o arrematante recebe a carta de arrematação e, com ela, o mandado de imissão na posse, expedidos após o pagamento e a solução de eventuais incidentes (art. 901, § 1º, do CPC). A ordem de imissão é cumprida nos próprios autos da execução, sem necessidade de uma nova ação. Se houver resistência, o juiz pode fixar prazo para desocupação e autorizar o uso de força policial.

Inquilinos e ocupantes de boa-fé#

Se o imóvel estiver alugado, o art. 27, § 7º, da Lei 9.514/97 permite denunciar a locação com prazo de 30 dias para desocupação, desde que a denúncia ocorra em até 90 dias da consolidação e a cláusula conste do contrato. No leilão judicial, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 8º) permite ao adquirente denunciar o contrato em 90 dias, salvo locação com cláusula de vigência averbada na matrícula. O ocupante de boa-fé pode discutir indenização por benfeitorias, mas isso não lhe dá direito de permanecer indefinidamente.

Em qualquer dos caminhos, o primeiro passo recomendado é uma notificação extrajudicial com prazo razoável para saída voluntária. Ela evita litígio em muitos casos e, quando não resolve, serve como prova da resistência do ocupante.

Ponto de atenção: A Lei 14.711/2023 alterou o art. 30 da Lei 9.514/97 para incluir expressamente o arrematante do leilão entre os legitimados à reintegração liminar e para impedir que discussões sobre o contrato ou sobre o procedimento de cobrança travem a desocupação, exceto quando faltou a notificação do devedor.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 9.514/1997 (Planalto)
• Art. 30 da Lei 9.514/97 com notas de redação (Legjur)
• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (Planalto)
• Lex, "Ação de reintegração de posse de imóvel com alienação fiduciária não exige prévia realização de leilões" (REsp 2.092.980)
• CNB/SP, artigo sobre a liminar de reintegração de posse na jurisprudência do STJ

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.