Meu imóvel foi vendido em leilão por um preço muito baixo. Posso anular?

“O sítio de seu Antônio foi avaliado em 600 mil reais em uma execução, mas, como ninguém deu lance no primeiro leilão, acabou arrematado no segundo por 210 mil. Ele continuou devendo parte da dívida e ainda perdeu o imóvel. Quando procurou um advogado, ouviu uma expressão que nunca tinha visto: preço vil.”

O que diz a lei#

A lei brasileira não permite que um bem seja vendido em leilão por qualquer valor. A venda por quantia muito abaixo da avaliação é chamada de preço vil, e é causa de invalidade da arrematação.

No leilão judicial#

O art. 891 do Código de Processo Civil diz que não será aceito lance que ofereça preço vil. O parágrafo único define: se o juiz não fixou um preço mínimo no edital, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação. Se o juiz fixou um mínimo, vil é o que fica abaixo dele. O art. 903, § 1º, I, do CPC prevê expressamente que a arrematação pode ser invalidada quando realizada por preço vil, e o pedido deve ser feito, em regra, em até dez dias após o aperfeiçoamento da arrematação (art. 903, § 2º), ou por ação autônoma depois da expedição da carta (art. 903, § 4º).

O STJ aplica o critério de 50% como parâmetro principal, mas examina as circunstâncias do caso. Em precedentes como o REsp 1.648.020/MT (2018) o tribunal admitiu arrematação um pouco abaixo da metade da avaliação diante de peculiaridades concretas; em outros, reconheceu preço vil mesmo quando o percentual se aproximava da metade, por a avaliação estar defasada. Um ponto que pesa a favor do devedor é a avaliação antiga: a jurisprudência entende que o valor deve estar atualizado na data do leilão, e um laudo defasado pode viciar o cálculo dos 50%. Por outro lado, quem não impugnou a avaliação no momento oportuno tem dificuldade em levantar a tese depois, e o STJ costuma aplicar a Súmula 7 para não rever fatos.

No leilão extrajudicial da alienação fiduciária#

A Lei 9.514/1997 funciona de outro modo. No primeiro leilão o mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato; no segundo, basta o valor da dívida, despesas, encargos e cotas de condomínio (art. 27, §§ 1º e 2º). Por muito tempo os bancos venderam imóveis no segundo leilão pelo valor da dívida, bem abaixo do mercado. A Lei 14.711/2023 alterou o § 2º do art. 27: se não houver lance que cubra a dívida, o credor só pode aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação do bem.

O STJ foi na mesma direção. No REsp 2.096.465/SP (Terceira Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 14/05/2024) a tese registrada foi: as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. O tribunal entendeu que, mesmo antes da Lei 14.711/2023, o segundo leilão não podia aceitar lance inferior à metade da avaliação, ainda que superasse a dívida, por analogia ao art. 891 do CPC.

O que fazer#

Reúna a avaliação, o edital e o auto de arrematação, calcule o percentual e verifique a data da avaliação. No leilão judicial, o pedido de invalidação tem prazo curto. No extrajudicial, a discussão costuma ser feita em ação própria, com pedido de anulação do leilão ou, no mínimo, de devolução ao devedor do que exceder a dívida.

Ponto de atenção: A Lei 14.711/2023 passou a prever que, no segundo leilão extrajudicial da alienação fiduciária, o credor não pode aceitar lance inferior à metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º, da Lei 9.514/97). Em 2024 o STJ (REsp 2.096.465/SP) confirmou que a vedação ao preço vil se aplica a esses leilões, mesmo aos anteriores à lei.

Fontes para consulta e validação#

• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (Planalto)
• Lei 9.514/1997 (Planalto)
• Trilhante, REsp 2.096.465/SP (preço vil em leilão extrajudicial)
• Migalhas, "Art. 891 do CPC e preço vil"
• Migalhas, "Preço vil em leilões na segunda praça: limites à arrematação"

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.