Meu imóvel pode ir a leilão por uma dívida comum, sem ser financiamento?

“Sérgio foi fiador de um empréstimo de um primo que não pagou, e agora o banco executa a dívida contra ele. O oficial de justiça apareceu para penhorar a casa onde Sérgio mora com a esposa e dois filhos, único imóvel da família. Ele quer saber se a casa pode mesmo ser leiloada por uma dívida que nem é dele.”

O que diz a lei#

Sim, qualquer dívida reconhecida em juízo pode levar à penhora e ao leilão de um imóvel do devedor. Mas a lei protege a moradia da família, e essa proteção vale na maioria dos casos.

Como funciona a execução comum#

Quem tem um título executivo (cheque, contrato assinado com testemunhas, sentença, escritura) pode ajuizar execução. Se o devedor não paga em três dias, o oficial de justiça penhora bens. O art. 835 do CPC lista uma ordem de preferência que começa pelo dinheiro; imóveis vêm depois, mas são penhorados com frequência. A penhora de imóvel é averbada na matrícula (art. 844 do CPC), o bem é avaliado e, não havendo pagamento, segue para a expropriação: adjudicação, alienação por iniciativa particular ou leilão (arts. 825 e 879 a 903 do CPC). O próprio credor pode ficar com o imóvel pelo valor da avaliação (adjudicação, art. 876), e o executado pode remir a execução, pagando a dívida com encargos, até a assinatura do auto de arrematação (art. 826). O preço não pode ser vil (art. 891).

A proteção do bem de família#

A Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, desde que seja o único usado para moradia (art. 1º e art. 5º). A proteção é automática: não depende de registro em cartório, e a jurisprudência admite que seja alegada a qualquer tempo, inclusive por quem mora sozinho (Súmula 364 do STJ). Se a família tem mais de um imóvel, protege-se o de menor valor, salvo bem de família registrado (art. 5º, parágrafo único).

O valor do imóvel não importa. O STJ reafirmou, em 2026, que o bem de família não perde a proteção só por ter alto valor de mercado ou estar em condomínio de luxo: as exceções do art. 3º da Lei 8.009/90 são taxativas, e o Judiciário não pode criar uma exceção baseada em valor ou padrão (AREsp 2.791.033/PR, Terceira Turma, rel. Min. Moura Ribeiro, por unanimidade). A proposta de penhorar uma fração ideal ou de vender o imóvel e reservar parte para outra moradia foi rejeitada por falta de previsão legal.

As exceções que permitem o leilão#

O art. 3º da Lei 8.009/90 lista as situações em que a casa da família pode ser penhorada:

• dívida de pensão alimentícia;
• financiamento do próprio imóvel ou crédito garantido por hipoteca sobre ele, dado voluntariamente pela família;
• IPTU, taxas e contribuições de condomínio do próprio imóvel;
• imóvel adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória;
• fiança em contrato de locação (art. 3º, VII). O STF considerou essa exceção constitucional tanto para locação residencial quanto comercial (Tema 1.127 da repercussão geral).

No caso de Sérgio, a fiança foi em empréstimo, não em locação; o imóvel é a única residência da família, e nenhuma exceção se aplica. A defesa é a impugnação à penhora ou simples petição nos autos, com prova de que o imóvel é a moradia da família (contas, declaração de imposto de renda, matrícula). A proteção também alcança o devedor que mora de aluguel e cujo único imóvel está alugado para pagar a moradia da família (Súmula 486 do STJ).

Há, por fim, a renúncia: o STJ entende que quem oferece voluntariamente o imóvel em garantia hipotecária, em benefício próprio ou da família, perde a proteção; mas a simples indicação do bem à penhora não basta, pois a impenhorabilidade é regra de ordem pública.

Ponto de atenção: Em 2026 o STJ (AREsp 2.791.033/PR, Terceira Turma) reafirmou que o imóvel de alto padrão continua protegido pela Lei 8.009/90, rejeitando a tese de penhora de fração ideal. Não há, até o momento, tema repetitivo específico sobre esse ponto.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 8.009/1990 (Planalto)
• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (Planalto)
• STJ, notícia "Bem de família não perde proteção contra penhora só porque tem alto valor no mercado imobiliário" (AREsp 2.791.033)
• Machado Meyer, "A impenhorabilidade do bem de família independentemente do valor do imóvel"
• Dizer o Direito, "Existe limite de valor para o bem de família?"

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.