Meu imóvel vai a leilão por causa do financiamento. Como funciona e quanto tempo eu tenho?

“Dona Marlene perdeu o emprego e atrasou quatro parcelas do financiamento do apartamento onde mora com os filhos. Um dia recebeu no cartório de registro de imóveis uma intimação dizendo que tinha quinze dias para pagar, senão a propriedade passaria para o banco. Ela não conseguiu juntar o dinheiro e, semanas depois, viu um anúncio do leilão do próprio apartamento, sem entender por que ainda tinha algum direito sobre ele.”

O que diz a lei#

Quase todo financiamento imobiliário no Brasil usa a alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/1997. Nesse modelo, o imóvel fica em nome do banco (o credor fiduciário) enquanto a dívida não é quitada, e o comprador (o devedor fiduciante) tem a posse e o direito de se tornar dono ao pagar tudo. Por isso, quando as parcelas atrasam, o banco não precisa de um processo judicial para vender o imóvel: a lei prevê um leilão extrajudicial, feito pelo próprio credor, com etapas e prazos fixos.

Passo 1: a intimação e os 15 dias para pagar#

Tudo começa com a intimação do devedor, feita pelo oficial do registro de imóveis a pedido do banco (art. 26, § 1º). O devedor tem 15 dias para pagar as parcelas vencidas, as que vencerem até a data do pagamento, juros, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança. A intimação deve ser pessoal (art. 26, § 3º); se o devedor não for localizado, admite-se a intimação por edital (art. 26, § 4º). Pagando nesse prazo (a chamada purgação da mora), o contrato é restabelecido (art. 26, § 5º). Se não pagar, o oficial averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do banco (art. 26, § 7º).

Passo 2: os dois leilões#

Consolidada a propriedade, o banco deve promover o leilão público em até 60 dias (art. 27, caput, com a redação da Lei 14.711/2023; antes eram 30 dias). No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato. Se não houver lance igual ou superior, realiza-se um segundo leilão nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1º). Nesse segundo leilão, basta que o maior lance cubra a dívida, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas de condomínio; se nem isso for alcançado, o credor pode aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º). As datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A).

O que sobra para o devedor#

Entre a averbação da consolidação e a data do segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para comprar de volta o imóvel, pagando a dívida, despesas, encargos, tributos e custos do leilão (art. 27, § 2º-B). Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, o banco deve entregar a diferença ao antigo devedor em cinco dias (art. 27, § 4º). Se não houver lance que atinja o mínimo do segundo leilão, o banco fica com o imóvel e livre para vendê-lo (art. 27, § 5º), mas o devedor pode continuar respondendo pelo saldo remanescente (art. 27, § 5º-A).

Na prática, o tempo útil para reagir é curto: 15 dias após a intimação para quitar o atraso e, depois da consolidação, uma janela de cerca de 60 a 75 dias até o segundo leilão para exercer a preferência. Quem recebe a intimação deve procurar orientação imediatamente.

Ponto de atenção: A Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) ampliou o prazo do primeiro leilão de 30 para 60 dias, exigiu a comunicação das datas ao devedor e reescreveu o lance mínimo do segundo leilão. Em dezembro de 2025 o STJ fixou o Tema Repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726/SP, julgado em 10/12/2025, publicado em 17/12/2025): após a Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor tem apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, e não mais o direito de pagar a dívida até a arrematação.

Fontes para consulta e validação#

• Lei 9.514/1997 (Planalto)
• Lei 14.711/2023 (Planalto)
• STJ, Tema Repetitivo 1.288 (pesquisa de temas repetitivos)
• Migalhas, "STJ define alcance de lei que alterou alienação fiduciária de imóveis"
• Art. 27 da Lei 9.514/97 com notas de redação (Admdireito)

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.