Quero comprar um imóvel em leilão. Quais são os riscos e os cuidados que devo ter?

“Rodrigo viu um apartamento anunciado em leilão por quase metade do preço de mercado e ficou tentado a dar o lance. Um amigo o alertou que o imóvel estava ocupado pelo antigo dono, tinha dívida de condomínio acumulada e uma penhora de outro processo. Rodrigo percebeu que o desconto podia esconder custos que ele não tinha calculado.”

O que diz a lei#

Comprar em leilão pode ser um bom negócio, mas exige mais investigação do que uma compra comum. Existem dois tipos principais de leilão de imóveis. O leilão judicial ocorre dentro de um processo de execução, com regras nos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). O leilão extrajudicial é feito pelo credor, sem processo, principalmente em financiamentos com alienação fiduciária (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997). Em ambos, quem compra adquire o imóvel no estado em que ele está, inclusive quanto à ocupação.

Antes de dar o lance#

• Leia o edital inteiro. No leilão judicial, o art. 886 do CPC exige que o edital descreva o bem, o valor da avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e a existência de ônus, recursos ou processos pendentes. O edital é o contrato do leilão: o que está nele vincula o comprador.
• Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Nela aparecem hipotecas, penhoras, indisponibilidades e a alienação fiduciária. No leilão extrajudicial, confira se a consolidação da propriedade em nome do credor está averbada (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/97).
• Verifique dívidas de IPTU e de condomínio. A regra para quem responde por elas é tratada em outro artigo desta série, mas o custo precisa entrar na conta.
• Descubra quem ocupa o imóvel. Antigo proprietário, inquilino ou terceiro: cada situação muda o tempo e o custo da desocupação.
• Consulte processos em nome do antigo dono e, se possível, visite o imóvel.

Custos além do lance#

No leilão judicial, a comissão do leiloeiro é fixada pelo juiz, normalmente em torno de 5% do valor da arrematação (art. 884, parágrafo único, do CPC). Somam-se ITBI, custas, registro da carta de arrematação e eventuais reformas. No leilão extrajudicial, o edital costuma prever comissão semelhante paga pelo arrematante.

E se algo der errado?#

No leilão judicial, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto (art. 903 do CPC), mas o próprio artigo admite invalidação em hipóteses como preço vil ou vício de intimação, e o arrematante pode desistir em casos específicos, como quando o executado embarga ou quando há defeito não informado no edital (art. 903, § 5º). Se o comprador perder o imóvel por decisão judicial posterior (evicção), tem direito de reaver o preço, conforme a regra geral dos arts. 447 e seguintes do Código Civil, que a jurisprudência aplica também às vendas forçadas. Ainda assim, discutir isso depois custa tempo e dinheiro. O caminho seguro é fazer a diligência antes e, em caso de dúvida, consultar um advogado antes de dar o lance.

Fontes para consulta e validação#

• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (Planalto)
• Lei 9.514/1997 (Planalto)
• Código Civil, Lei 10.406/2002 (Planalto)
• Migalhas, "Decisão do STJ sugere leitura atenta de edital de leilões"

Aviso importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato, matrícula e processo tem particularidades que só a análise do caso concreto revela. Prazos, percentuais e entendimentos jurisprudenciais podem mudar; antes de tomar qualquer decisão — assinar um distrato, deixar de pagar uma parcela, dar um lance em leilão — procure orientação jurídica especializada.