Paguei ITBI a mais quando comprei meu imóvel. Ainda dá tempo de pedir o dinheiro de volta?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Em 2021, Marcos comprou um apartamento em São Paulo por R$ 480 mil, valor que constava certinho na escritura e no contrato. Na hora de pagar o ITBI, a prefeitura usou como base de cálculo um "valor venal de referência" de R$ 650 mil — quase 40% acima do preço real —, e ele recolheu o imposto sobre essa quantia maior sem saber que podia contestar. Anos depois, ao ler sobre uma decisão do STJ, Marcos descobriu que pagou ITBI indevidamente e quer saber se ainda pode reaver a diferença.

O que diz a lei

Sim, é possível pedir a restituição — mas o tempo é o fator decisivo. O direito está amparado no Tema Repetitivo 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022, já tratado no primeiro artigo desta série): se a prefeitura cobrou ITBI sobre um valor de referência maior do que o preço da transação, sem instaurar processo administrativo para contestar o valor declarado, a cobrança foi indevida na diferença.

O art. 168, I, do CTN estabelece que "o direito de pleitear a restituição extingue-se com o decurso do prazo de 5 (cinco) anos", contado, na prática dos tributos como o ITBI, da data do pagamento indevido. Quem pagou ITBI a maior há mais de 5 anos, em regra, perdeu o direito de reaver o valor; quem pagou dentro desse prazo ainda pode agir. Atenção: pela Súmula 625 do STJ, um pedido administrativo de restituição não interrompe esse prazo de 5 anos — é preciso agir dentro do prazo, seja pela via administrativa, seja pela judicial.

Existem duas vias possíveis: a administrativa, com pedido de restituição diretamente na Secretaria de Finanças do município (mais rápida e sem custas, mas nem sempre aceita de forma espontânea), e a judicial, por meio de ação de repetição de indébito tributário. Se o pedido administrativo for negado, o contribuinte ainda pode ir à Justiça, mas o art. 169 do CTN prevê prazo de apenas 2 anos para a ação anulatória dessa negativa.

Depois do Tema 1.113, tribunais estaduais já vêm determinando a devolução de ITBI cobrado sobre valor de referência superior ao da transação — um exemplo são decisões do Tribunal de Justiça de Pernambuco (processos nº 0039218-51.2025.8.17.8201 e nº 0039401-22.2025.8.17.8201), que reconheceram a substituição unilateral do valor declarado pelo Município do Recife e determinaram a restituição com correção pela taxa Selic, que é o índice hoje aplicável (Súmula 162 do STJ e Emenda Constitucional 113/2021) a esse tipo de devolução.

Fontes para consulta e validação

1. Código Tributário Nacional, art. 168, I — Jusbrasil — https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10568899/artigo-168-da-lei-n-5172-de-25-de-outubro-de-1966
2. STJ — Notícia oficial sobre o Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP) — https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx
3. Súmula 625 do STJ (pedido administrativo não interrompe prescrição) — https://www.stj.jus.br/publicacaoinstitucional/index.php/sumstj/author/proofGalleyFile/5054/5181
4. Súmula 162 do STJ (correção monetária desde o pagamento indevido) — https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2010_11_capSumula162.pdf
5. Migalhas — TJ/PE reconhece ITBI ilegal e garante restituição ao contribuinte — https://www.migalhas.com.br/depeso/455185/tj-pe-reconhece-itbi-ilegal-e-garante-restituicao-ao-contribuinte
6. Prefeitura de São Paulo — Secretaria Municipal da Fazenda, restituição de ITBI — https://prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/33672