A prefeitura cobrou um ITBI maior do que eu declarei. Dá para brigar sem entrar na Justiça?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Marcelo comprou um apartamento usado por R$ 480 mil, valor que constava no contrato e que ele considerava justo, já que o imóvel precisava de reforma. Ao dar entrada no ITBI, a prefeitura simplesmente arbitrou a base de cálculo em R$ 620 mil, usando uma tabela interna de "valor de referência", e exigiu a diferença antes de liberar a guia para o registro. Marcelo ficou com a sensação de que não tinha nenhum espaço para se explicar.

O que diz a lei

A resposta está no art. 148 do Código Tributário Nacional: "quando o cálculo do tributo tenha por base (...) o valor ou o preço de bens (...), a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações (...), ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial". Ou seja: se o fisco desconfiar do valor declarado, só pode corrigi-lo por meio de um processo regular, e o contribuinte tem o direito de apresentar uma avaliação contraditória, seja na via administrativa, seja na judicial. O Tema Repetitivo 1.113 do STJ (tratado no artigo 1) reforçou exatamente isso: o valor declarado goza de presunção de mercado, presunção que só cai se a prefeitura instaurar esse processo, com contraditório de verdade — e não por meio de tabelas fixadas unilateralmente.

Na prática, o contribuinte pode: apresentar impugnação administrativa dentro do prazo da legislação municipal — em São Paulo, por exemplo, o prazo é de 30 dias contados da intimação do auto de infração, com possibilidade de recurso ordinário (mais 30 dias) ao Conselho Municipal de Tributos; instruir a defesa com laudo de avaliação imobiliária (perícia), prova expressamente prevista no próprio art. 148 do CTN como "avaliação contraditória" — alguns municípios, como Curitiba, mantêm inclusive um serviço específico para isso; e avaliar quando ir direto ao Judiciário, por meio de mandado de segurança (quando há urgência, como a necessidade de registrar o imóvel) ou de ação anulatória/de repetição de indébito (quando o ITBI já foi pago a maior).

A via administrativa costuma ser mais rápida e barata, mas nem sempre é a melhor escolha — faz sentido ir direto ao Judiciário quando a prefeitura já demonstrou, na prática, que usa uma tabela de referência sem instaurar processo administrativo algum (o que tribunais como o TJSP já reconheceram como ilegal à luz do Tema 1.113), quando há urgência no registro do imóvel, ou quando o valor já foi pago e o objetivo é reaver a diferença. O contribuinte não precisa aceitar passivamente o valor arbitrado pela prefeitura: a lei garante o direito de defesa, com prazo próprio de cada município, e o direito de apresentar laudo técnico como prova.

Fontes para consulta e validação

1. Código Tributário Nacional, art. 148 — Planalto — http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
2. STJ — Notícia oficial sobre o Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP) — https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx
3. Prefeitura de São Paulo — Autos de Infração (prazo de impugnação) — https://prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/outrosservicos/2563
4. Prefeitura de Curitiba — ITBI, Apresentação de Avaliação Contraditória — https://www.curitiba.pr.gov.br/servicos/itbi-apresentacao-de-avaliacao-contraditoria-base-de-calculo/516
5. Migalhas — Comprador de imóvel consegue afastar valor venal de referência como base de cálculo do ITBI — https://www.migalhas.com.br/quentes/333562/comprador-de-imovel-consegue-afastar-valor-venal-de-referencia-como-base-de-calculo-do-itbi