Tenho que pagar o ITBI antes ou depois de registrar a escritura do meu imóvel?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Marina finalmente fechou a compra do apartamento dos sonhos e foi ao cartório de notas assinar a escritura. Lá, o tabelião pediu o comprovante de pagamento do ITBI como condição para lavrar o documento. Ela ficou confusa: seu cunhado, que comprou um imóvel em outra cidade, jurou que só pagou o imposto depois de registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Afinal, quando o ITBI é realmente devido?

O que diz a lei

O Código Civil é claro quanto ao momento em que a propriedade de um imóvel muda de dono: pelo art. 1.245, "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis", e "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Assinar a escritura não torna o comprador proprietário — só o registro faz isso.

Como o ITBI incide sobre a "transmissão" da propriedade, o Supremo Tribunal Federal já discutiu se o fato gerador ocorre na assinatura do contrato/escritura ou apenas no registro. No julgamento do ARE 1.294.969/SP (Tema 1.124 de repercussão geral, concluído em fevereiro de 2021), o STF fixou a tese de que "o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro". Esse julgamento específico foi posteriormente anulado pelo próprio STF em 2022, por entender que o caso concreto analisado tratava, na verdade, de cessão de direitos — uma situação distinta. Ainda assim, essa anulação não derrubou o entendimento de fundo: o STF possui jurisprudência consolidada há décadas (desde pelo menos 1949) no sentido de que o ITBI não pode ser cobrado antes do registro imobiliário, por ser esse o momento em que a transmissão se completa.

Se o fato gerador só ocorre no registro, por que os cartórios costumam exigir o comprovante de pagamento do ITBI já na lavratura da escritura, uma etapa anterior? A resposta está mais na prática cartorária e nas normas locais do que na regra do fato gerador em si: por tradição e cautela, tabelionatos condicionam a lavratura da escritura à apresentação da guia paga, e normas de corregedorias estaduais frequentemente reforçam essa exigência. Trata-se de uma prática consolidada, ainda que discutível à luz da própria jurisprudência do STF — por isso, na prática, quem compra um imóvel deve se planejar para pagar o ITBI já no momento da escritura, e não apenas depois do registro.

Fontes para consulta e validação

1. Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 — Planalto — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
2. STF — Portal de Repercussão Geral, Tema 1.124 (ARE 1.294.969/SP) — https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=6031137&numeroProcesso=1294969&classeProcesso=ARE&numeroTema=1124
3. Conjur — Anulação do RE nº 1.294.969 (Tema 1.124) — https://www.conjur.com.br/2022-out-20/luciano-filippo-anulacao-re-1294969-tema-1124/
4. Conjur — Insegurança sobre ITBI afeta municípios, cartórios e contribuintes — https://www.conjur.com.br/2022-jul-31/inseguranca-itbi-afeta-municipios-cartorios-contribuintes/
5. TJMG — Portal de jurisprudência, Tema 1.124 STF — https://www.tjmg.jus.br/portal-tjmg/jurisprudencia/recurso-repetitivo-e-repercussao-geral/incidencia-do-imposto-de-transmissao-de-bens-imoveis-itbi-na-cessao-de-direitos-de-compra-e-venda-ausente-a-transferencia-de-propriedade-pelo-registro-imobiliario-tema-1124-stf.htm