Comprei um imóvel e ainda não paguei o ITBI. Isso significa que ele não é meu?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Fernanda finalmente comprou seu primeiro apartamento e correu para assinar a escritura no cartório de notas, aliviada por ter fechado o negócio. Semanas depois, ao contratar um seguro residencial, o corretor pediu a matrícula atualizada do imóvel — só então ela percebeu que o registro ainda constava em nome do antigo dono. Ligou para o cartório e descobriu que faltava apresentar a guia de ITBI quitada.

O que diz a lei

É comum confundir escritura e registro, mas eles têm efeitos diferentes. A escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas, formaliza o acordo entre as partes. O registro dessa escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, é o ato que efetivamente transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto isso não ocorre, o antigo proprietário continua sendo, para todos os efeitos legais, o dono do bem, mesmo com a escritura já assinada.

O art. 289 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) impõe ao oficial de registro o dever de fiscalizar rigorosamente o recolhimento dos impostos devidos em razão dos atos que lhe são apresentados. Na prática, o cartório de registro de imóveis exige a guia de ITBI quitada (ou comprovação de isenção/imunidade) como condição para registrar a transmissão. Há, inclusive, uma consequência para o próprio oficial: se ele deixar de fiscalizar esse recolhimento, pode responder solidariamente pelo tributo, conforme o art. 134, VI, do CTN.

As consequências práticas de não pagar o ITBI são duas: o imóvel não é registrado em nome do comprador, permanecendo formalmente em nome do vendedor mesmo com a escritura lavrada; e o débito passa a render multa, juros de mora e correção monetária, podendo ser inscrito em dívida ativa municipal e cobrado por execução fiscal, com possibilidade de penhora de bens.

O prazo para pagar o ITBI depois da escritura é definido pela legislação de cada município — não existe regra federal única. Em São Paulo, por exemplo, quando a transmissão se dá por escritura pública, o ITBI deve ser pago antes da lavratura; em instrumento particular, o prazo é de 10 dias a partir da homologação do cálculo. Antes de assinar a escritura, vale confirmar o prazo exato junto à secretaria de finanças da prefeitura do imóvel.

Fontes para consulta e validação

1. Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 289 — https://modeloinicial.com.br/lei/L-6015-1973/lei-registros-publicos/art-289
2. Código Civil, art. 1.245 — Planalto — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
3. Código Tributário Nacional, art. 134, VI — Planalto — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
4. Conjur — Insegurança sobre ITBI afeta municípios, cartórios e contribuintes — https://www.conjur.com.br/2022-jul-31/inseguranca-itbi-afeta-municipios-cartorios-contribuintes/
5. Prefeitura de São Paulo — ITBI, prazo de pagamento — https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/itbi/index.php?p=2519