ITBI e custos de transferência do imóvel: guia completo

A dúvida na prática

Você negociou o preço. Falta pouco para fechar. E vem a pergunta: quanto ainda vou gastar para o imóvel ser efetivamente meu? A regra prática do mercado é reservar entre 4% e 8% do valor do imóvel para todos os custos de transferência.

O que diz a lei

ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

• Imposto municipal, geralmente entre 2% e 3%;
• Base de cálculo: valor venal ou de mercado, prevalecendo o que for maior, conforme legislação municipal e o Tema 1.113 do STJ;
• A responsabilidade pelo pagamento normalmente recai sobre o comprador, mas pode ser negociada diferente em contrato.

Escritura pública

• Em torno de 1% a 1,5% do valor do imóvel;
• Dispensável quando há financiamento bancário: o instrumento particular com força de escritura pública, previsto no art. 38 da Lei 9.514/1997 e no art. 61 da Lei 4.380/1964, substitui a escritura.

Registro no Cartório de Imóveis

• Cerca de 1% do valor do imóvel;
• É o registro que efetivamente transfere a propriedade.

IPTU

• Imposto municipal recorrente;
• Como se trata de obrigação propter rem, sua quitação deve ser verificada antes da compra.

Benefício do SFH para o primeiro imóvel

• Financiamento pelo SFH até R$ 2,25 milhões;
• Desconto de 50% nas taxas de registro e escritura, conforme o art. 290 da Lei 6.015/1973.

Simulação rápida

Para um imóvel de R$ 500 mil comprado à vista, sem SFH, em município com ITBI de 3%:

Pontos de atenção

• Alíquotas e tabelas cartorárias variam por município/estado — confirme sempre no site da prefeitura e do cartório local.
• Prazo para pagar o ITBI é geralmente de 30 dias após a lavratura da escritura; atraso gera multa.
• Guarde todos os comprovantes: eles compõem o custo de aquisição para fins de imposto de renda em futura venda.
• Financiamento não elimina o registro — apenas dispensa a escritura pública.

Como agir

1. Cheque a tabela de ITBI da sua prefeitura;
2. Consulte a tabela de emolumentos do cartório de notas e de registro do estado;
3. Verifique se o imóvel se enquadra no benefício do SFH;
4. Some tudo antes de fechar o negócio para não ter surpresa no caixa.

Fontes consultadas

• ITBI: o que é, como calcular e quem deve pagar o imposto — ANOREG-BR/Exame
• Despesas cartorárias na compra de imóvel — QuintoAndar
• ITBI — Prefeitura Municipal de São Paulo
• Lei 6.015/1973 (art. 290 — desconto SFH)