Comprei um apartamento na planta e vou financiar pelo banco: quando eu pago o ITBI, e sobre qual valor?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Marina e Rafael assinaram um contrato de promessa de compra e venda direto com a construtora para um apartamento ainda em obras. Um mês depois, a incorporadora enviou um boleto de ITBI para "regularizar o contrato", o que os surpreendeu, já que o imóvel nem existe fisicamente ainda. Meses depois, ao contratar o financiamento do saldo com alienação fiduciária, o banco também exigiu comprovante de ITBI antes de liberar o crédito.

O que diz a lei

São, na verdade, duas perguntas diferentes. Sobre o imóvel na planta: como visto no artigo anterior, a transmissão da propriedade imobiliária só se aperfeiçoa com o registro (art. 1.245 do Código Civil) — um contrato de promessa de compra e venda com a construtora não transfere a propriedade, apenas gera um direito pessoal de exigir a futura transferência. O STF analisou essa questão especificamente para cessão de direitos no Tema 1.124 de repercussão geral (ARE 1.294.969/SP), cujo julgamento de mérito específico sobre a cessão de direitos aquisitivos, após a anulação processual ocorrida em 2022, ainda não foi concluído até a data desta pesquisa. Ou seja, a tese que protege o comprador (ITBI só no registro) é a que prevalece na linha histórica de precedentes do STF e é aplicada por diversos tribunais, mas ainda não há decisão final e vinculante específica sobre a cessão de direitos na planta — o que gera disputas, e vale avaliar o caso concreto antes de pagar (ou deixar de pagar) o imposto cobrado antecipadamente pela incorporadora.

Sobre o financiamento com alienação fiduciária: quando o comprador financia parte do preço junto a um banco, a transferência da propriedade ao comprador e a constituição da garantia fiduciária ao banco são registradas no mesmo ato cartorário. Por isso, o ITBI costuma ser exigido antes ou no momento desse registro, e os bancos exigem o comprovante antes de liberar o crédito. Quanto à base de cálculo, a regra geral aplicada pelos municípios é que o imposto incide sobre o valor total do imóvel (o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência, nos termos do Tema 1.113), e não apenas sobre a entrada paga com recursos próprios — embora exista, em alguns municípios como São Paulo, alíquota reduzida para a parcela financiada dentro do Sistema Financeiro da Habitação.

Há teses defendidas por alguns escritórios argumentando que o ITBI não deveria incidir sobre o valor financiado pelo banco, já que a garantia fiduciária ainda não representaria a propriedade plena — mas essa tese não é o entendimento pacificado nos tribunais nem a prática consolidada das prefeituras, e qualquer estratégia nesse sentido exige análise individualizada.

Fontes para consulta e validação

1. STF — Notícia: Incidência de ITBI sobre cessão de direitos será reexaminada — https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=493330&ori=1
2. STF — Notícia: Cobrança de ITBI só é possível após transferência efetiva do imóvel — https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=460486&ori=1
3. STF — Página oficial do Tema 1.124 de repercussão geral — https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=1124
4. Conjur — ITBI na cessão de compromisso de compra e venda: qual a tese correta do STF? — https://www.conjur.com.br/2026-jun-18/itbi-na-cessao-de-compromisso-de-compra-e-venda-qual-a-tese-correta-do-stf/
5. Prefeitura de São Paulo — Secretaria Municipal da Fazenda, regras de cálculo do ITBI — https://prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/itbi/2513