Comprei meu primeiro imóvel. Tenho direito a isenção do ITBI?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Camila e Rodrigo, um casal jovem, aprovaram o financiamento do primeiro apartamento pela Caixa, dentro do programa Minha Casa Minha Vida. Um amigo comentou que "quem compra o primeiro imóvel não paga ITBI", e outro colega, que morou em outra cidade, jurou ter ficado isento por causa do MCMV. Confusos, eles querem saber se essa isenção existe e se vale para qualquer imóvel do programa em qualquer cidade do Brasil.

O que diz a lei

Não existe uma isenção nacional e automática de ITBI para "primeiro imóvel" ou para imóveis do Minha Casa Minha Vida. O motivo está na própria Constituição: o art. 156, inciso II, atribui aos Municípios (e ao Distrito Federal) a competência para instituir o ITBI, e os arts. 35 a 42 do CTN detalham as regras gerais do imposto — mas quem decide se e quando conceder isenções é cada Município, por lei própria.

A Lei nº 11.977/2009, que criou o Programa Minha Casa Minha Vida, trata de subsídios habitacionais, mas não institui nenhuma isenção nacional de ITBI. A decisão de isentar (ou reduzir) o imposto para imóveis do MCMV depende de lei aprovada pela Câmara Municipal de cada cidade.

Alguns exemplos reais mostram como isso varia: em São Paulo, a Lei Municipal nº 13.402/2002 prevê isenção de ITBI para a primeira aquisição de imóvel, desde que o valor não ultrapasse um teto atualizado periodicamente pela Prefeitura (segundo a Secretaria Municipal da Fazenda, R$ 245.527,77 a partir de 01/01/2026), alcançando também imóveis do MCMV dentro desse limite. No Rio de Janeiro, a Lei Ordinária nº 5.065/2009 concede isenção ou redução de ITBI para a primeira transmissão de imóveis de interesse social, conforme a renda familiar do comprador (isenção integral até 6 salários mínimos; redução de 50% entre 6 e 10 salários mínimos). Outros municípios, como Londrina (PR) e Viamão (RS), também têm leis próprias sobre o tema.

Antes de contar com essa isenção, é indispensável consultar a legislação do município onde o imóvel está localizado e a Secretaria de Fazenda local, já que valores-limite, faixas de renda e requisitos documentais mudam com frequência e variam bastante entre cidades.

Fontes para consulta e validação

1. Constituição Federal de 1988, art. 156, II — Planalto — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
2. Código Tributário Nacional, arts. 35 a 42 — Planalto — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
3. Lei nº 11.977/2009 — institui o Programa Minha Casa, Minha Vida — Planalto — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm
4. Prefeitura de São Paulo — ITBI, imunidades, isenções e incentivos fiscais — https://prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/itbi/2517
5. Lei Ordinária nº 5.065/2009 do Município do Rio de Janeiro — https://leismunicipais.com.br/a/rj/r/rio-de-janeiro/lei-ordinaria/2009/507/5065/lei-ordinaria-n-5065-2009