O ITBI da minha compra pode ser calculado sobre um valor maior do que paguei pelo imóvel?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Mariana comprou um apartamento usado por R$ 380 mil, valor negociado com o vendedor e registrado no contrato de compra e venda. Ao procurar a prefeitura para emitir a guia do ITBI antes de registrar a escritura, foi surpreendida: o imposto vinha calculado sobre R$ 520 mil, um "valor de referência" que o município usa internamente para o cadastro imobiliário, sem qualquer avaliação específica do seu apartamento. Ela ficou em dúvida se era obrigada a pagar o imposto sobre esse valor maior ou se podia exigir que a base de cálculo fosse o preço realmente pago.

O que diz a lei

O art. 38 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) estabelece que "a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos", e o § 1º esclarece que valor venal é "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado". Ou seja, a lei já mandava usar o valor de mercado, não um valor arbitrado pela prefeitura.

Como, na prática, muitas prefeituras insistiam em usar tabelas próprias de referência — frequentemente acima do valor real do negócio —, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/02/2022, DJe de 03/03/2022, envolvendo o Município de São Paulo e a empresa Fortress Negócios Imobiliários LTDA). Sob o rito dos recursos repetitivos — o que significa que a decisão vincula todos os juízes e tribunais do país —, fixaram-se três teses (Tema 1.113):

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso de tributação;

• o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

• o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Na prática, isso significa que, se a prefeitura cobra ITBI sobre um valor de referência maior do que o preço efetivamente pago — sem instaurar um processo administrativo específico para questionar a veracidade do preço declarado —, a cobrança é indevida na diferença. A tese já vem sendo aplicada em casos concretos: em julgamento noticiado pelo Conjur, a 9ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo (processo nº 1043473-83.2025.8.26.0053, decisão de 13/07/2025) afastou o uso do valor de referência da prefeitura paulistana e chegou a declarar inconstitucionais os dispositivos da lei municipal que autorizavam essa prática, citando expressamente o Tema 1.113.

Atenção — mudança legislativa em debate: em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227/2026 alterou o art. 38 do CTN, incluindo parágrafos que autorizam os municípios a estimar o valor venal por meio de "critérios técnicos" (preços de mercado, dados de cartórios, localização etc.), cabendo ao contribuinte contestar essa estimativa em procedimento próprio. Especialistas já apontam tensão entre essa mudança e a proteção dada pelo Tema 1.113, já que a nova regra pode, na prática, inverter o ônus da prova. Segundo análises especializadas, a aplicação depende de lei municipal e da anterioridade tributária, com efeitos projetados para 2027 — mas é um tema que exige acompanhamento.

Fontes para consulta e validação

1. STJ — Notícia oficial sobre o julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP) — https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx
2. Planalto — Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172/1966 (arts. 35, 38 e 148) — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
3. Conjur — Base do ITBI é o valor normal de mercado, decide TJ-SP (13/07/2025) — https://www.conjur.com.br/2025-jul-13/base-de-calculo-do-itbi-e-o-valor-normal-de-mercado-reitera-o-tj-sp
4. Migalhas — A LC 227/26 no ITBI e os Temas 796/STF e 1.113/STJ — https://www.migalhas.com.br/depeso/449416/a-lc-227-6-no-itbi-e-os-temas-796-stf-e-1-113-stj
5. Conjur — Reforma tributária não encerra debate da base de cálculo do ITBI (27/01/2026) — https://www.conjur.com.br/2026-jan-27/reforma-tributaria-fim-das-discussoes-sobre-base-de-calculo-do-itbi/