O imóvel tem uma hipoteca ou alienação fiduciária antiga na matrícula

“Ao pedir a certidão da matrícula, descobri uma hipoteca antiga do banco, de um financiamento do próprio vendedor. Isso impede a adjudicação?”

O que diz a lei

Ônus registrados na matrícula não são apagados automaticamente pela adjudicação. O comprador pode até obter a adjudicação, mas o imóvel continuará gravado enquanto a garantia não for baixada. Antes de conseguir a propriedade livre e desembaraçada, é preciso enfrentar o ônus por um destes caminhos:

• Providenciar a baixa da garantia, o que, em regra, pressupõe a quitação da dívida garantida;
• Discutir judicialmente a eficácia do ônus perante o comprador — por exemplo, quando a garantia foi constituída depois do compromisso de compra e venda ou em fraude.

Por envolverem terceiros (o credor) e discussão sobre a oponibilidade da garantia, esses casos costumam exigir a via judicial, e não o procedimento de cartório.

Atenção específica à alienação fiduciária

No caso da alienação fiduciária de imóveis, a Lei 9.514/1997 segue em vigor sem as alterações que provimentos do CNJ de 2024 (Provimentos 172 e 175/2024) pretendiam introduzir — esses provimentos foram suspensos liminarmente pela própria Corregedoria Nacional de Justiça, por risco de insegurança ao mercado. Não trate essas mudanças como direito vigente ao avaliar o seu caso.

Vale lembrar, ainda, que na alienação fiduciária a propriedade fica resolúvel em nome do credor até a quitação. Isso torna a estrutura da operação diferente da hipoteca e exige análise específica sobre quem é o titular do domínio no momento do pedido.

Em resumo

Antes de qualquer providência, leia a matrícula. É ela que revela hipotecas, penhoras e alienações fiduciárias — e é a partir desses ônus que se define se o caso vai ao cartório ou à Justiça.

Fontes para consulta e validação

1. Migalhas — Adjudicação compulsória extrajudicial: conceitos e limites
2. Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóveis) — Planalto
3. Provimento CNJ 149/2023 — Código Nacional de Normas

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Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada do seu caso por um advogado.