Financiamento imobiliário e falecimento: o que acontece com a dívida

Situação hipotética (fins ilustrativos): O pai de Juliana faleceu enquanto ainda pagava o financiamento do apartamento onde morava. Ela não sabia se a família teria que continuar pagando as parcelas, ou se existia algum seguro que quitasse a dívida automaticamente.

O que diz a lei

O falecimento do mutuário não extingue automaticamente o financiamento imobiliário — a dívida integra o passivo do espólio (art. 1.997, CC) e deve ser tratada no inventário. Mas nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é obrigatória a contratação de seguro prestamista (MIP — morte e invalidez permanente), que tem justamente a função de quitar o saldo devedor junto ao banco em caso de morte do mutuário.

É comum a seguradora recusar a cobertura alegando doença preexistente não declarada. A Súmula 609 do STJ considera essa recusa ilícita quando não houve exigência de exames prévios à contratação, ou quando não há prova de má-fé do segurado — e o STJ decidiu, em 2024, que cabe à seguradora provar os fatos que excluem a cobertura, não ao segurado ou aos herdeiros provar o contrário.

Se não houver seguro, ou se ele não cobrir o saldo total, a dívida remanescente é abatida do monte partilhável. Os herdeiros que quiserem ficar com o imóvel precisam negociar com o banco a transferência do financiamento para seu nome (sujeita a nova análise de crédito) ou assumir as prestações; alternativamente, o imóvel pode ser vendido — inclusive durante o inventário, mediante alvará judicial — para quitar o saldo devedor.

Fontes para consulta e validação

1. STJ — Cabe à seguradora provar situação que exclui a cobertura (2024)
2. VLV Advogados — Financiamento imobiliário em caso de morte
3. Câmara e Nagib Advocacia — O que acontece com o financiamento imobiliário após o falecimento

Aviso: situação fictícia, criada apenas para fins didáticos. Este material tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o caso concreto.