Doação de imóveis bate recorde: por que 2026 pode ser a última chance de planejar com as regras atuais do ITCMD

Em 2025, o Brasil registrou 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis — o maior número da série histórica e um salto de 59% em relação a 2020. Não é coincidência. É medo, e é um medo bem fundamentado: a reforma tributária vai mudar as regras do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), e milhares de famílias estão correndo para fechar suas transferências patrimoniais antes que o custo suba.

Se você tem um imóvel que pretende transferir para filhos ou herdeiros — ou se já vem adiando essa conversa em família — este é o momento de entender o que está mudando e por que a janela para agir sob as regras atuais é mais curta do que parece.

O tamanho da corrida

Os números contam a história sozinhos. O Colégio Notarial do Brasil (CNB/CF) mostra uma trajetória de crescimento ano a ano: 160.860 escrituras em 2023, 174.493 em 2024 e o recorde de 185.861 em 2025. O movimento não é isolado a nenhuma região — estados como o Espírito Santo, por exemplo, também bateram recorde histórico em 2025, com crescimento de 53% frente a 2020 e arrecadação de ITCMD mais que dobrando no mesmo período.

Isso não é planejamento sucessório de rotina. É reação a uma mudança concreta de regra.

O que realmente vai mudar

A Lei Complementar nº 227/2026 obriga os estados que ainda cobram alíquota única de ITCMD a migrarem para um modelo de alíquotas progressivas — quanto maior o patrimônio transmitido, maior o percentual do imposto. Em vários estados, o teto pode dobrar: de 4% para até 8%.

Mas o efeito que mais preocupa especialistas não é esse. É a mudança na base de cálculo. A tendência é que imóveis e outros bens passem a ser avaliados pelo valor de mercado, e não mais pelo valor venal ou histórico usado até hoje. Na prática, o imposto pode aumentar de forma significativa mesmo que a alíquota nominal do seu estado não mude nada.

Por que 2026 é a última janela

As novas regras dependem de lei estadual específica. Mas, por força dos princípios constitucionais da anterioridade anual e da noventena, qualquer mudança aprovada em 2026 só pode valer a partir de 2027. Ou seja: o que for regulamentado neste ano ainda opera sob o regime atual — mas só até o fim do ano.

Isso transforma o segundo semestre de 2026 num período estratégico real, não numa data arbitrária de campanha de marketing. Depois disso, a conta muda.

A estratégia mais usada: doação com reserva de usufruto

Entre as famílias que já estão agindo, a alternativa mais comum é a doação com reserva de usufruto: os pais transferem a propriedade do imóvel para os filhos, mas mantêm o direito de uso, moradia e renda sobre o bem enquanto viverem.

Na prática, a rotina da família não muda — quem doou continua morando, usando ou até alugando o imóvel —, mas a transmissão já fica formalizada sob as regras tributárias atuais, e futuras valorizações do imóvel deixam de entrar na base de cálculo do imposto no momento da sucessão.

Um alerta importante: não é para todo mundo, e não é só sobre pressa

A janela existe, mas isso não significa que toda família deva sair doando patrimônio às pressas. Antes de qualquer decisão, é preciso um diagnóstico patrimonial real — avaliar o imóvel, entender a proteção legal da legítima (50% do patrimônio reservado a herdeiros necessários), comparar cenários tributários e verificar se a antecipação faz sentido também do ponto de vista familiar e sucessório, não só fiscal.

Doar sem esse cuidado pode gerar problemas maiores do que os que se pretendia evitar — de conflitos entre herdeiros a questionamentos futuros sobre a validade do ato.

O que fazer agora

Se você já pensa em transferir um imóvel para a próxima geração, ou tem um inventário pendente que envolve decisões parecidas, o momento de avaliar é agora — não em dezembro. Um diagnóstico patrimonial bem feito leva em conta:

• O valor atual do imóvel e sua tendência de valorização
• A estrutura familiar e os herdeiros necessários
• Se a via mais adequada é a doação com usufruto, uma holding patrimonial, ou o planejamento via inventário
• O enquadramento do seu estado específico na reforma do ITCMD

Na LDV Advogados, trabalhamos com procedimentos extrajudiciais de regularização e transmissão patrimonial — incluindo inventário extrajudicial e estruturação de doações — justamente para que essas decisões sejam tomadas com segurança jurídica e sem pressa de última hora. Se você quer entender como a reforma do ITCMD afeta o seu caso específico, fale com a gente antes que a janela de 2026 se feche.

Fontes:

• Mudança em imposto de heranças leva famílias a rever estratégias financeiras — InfoMoney (dados do Colégio Notarial do Brasil, CNB/CF)
• Doações de imóveis em cartórios batem recorde antes de mudanças da reforma no ITCMD
• Reforma tributária leva doações de imóveis a baterem recorde no ES — A Gazeta (dados do Sinoreg-ES e IJSN)