Doei um imóvel para meu filho e a prefeitura mandou uma guia de ITBI — isso está certo?

Aviso importante. A situação descrita abaixo é fictícia, criada apenas para ilustrar a dúvida de forma didática, e não representa um caso real do escritório. O ITBI é um imposto municipal — alíquotas, isenções e prazos variam de cidade para cidade. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um advogado para confirmar a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado.

O caso

Seu Raimundo, 68 anos, decidiu doar em vida o apartamento onde morou por 30 anos para o filho único, Marcos, para organizar a sucessão da família. Ao procurar o cartório, um funcionário comentou que seria preciso "pagar o ITBI antes de registrar". Seu Raimundo ficou confuso: ele tinha ouvido falar que doação de imóvel pagava outro imposto, com outro nome.

O que diz a lei

Seu Raimundo estava certo, e o engano é comum mesmo em balcões de cartório: doação de imóvel não gera ITBI, gera ITCMD. São dois impostos diferentes, cobrados por entes federativos diferentes. O art. 156, II, da Constituição Federal atribui aos Municípios o imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis — a palavra-chave é oneroso, ou seja, há uma contraprestação envolvida, como em uma compra e venda. Já o art. 155, I, da Constituição atribui aos Estados e ao Distrito Federal o imposto sobre transmissão causa mortis e doação — uma transferência gratuita, seja por herança, seja por doação em vida. O ITCMD é estadual, cobrado pela Secretaria da Fazenda do Estado, com alíquota máxima de 8% (Resolução nº 9/1992 do Senado Federal), variando conforme a lei de cada Estado.

No caso de Seu Raimundo, a doação do apartamento para o filho é fato gerador de ITCMD, não de ITBI, e a cobrança do imposto municipal deveria ser contestada junto à prefeitura.

Existem, porém, situações em que os dois impostos podem conviver na mesma operação. Na doação com encargo (quando o doador exige uma contrapartida do donatário), a natureza tributária é controvertida: alguns Estados, como São Paulo (Lei nº 10.705/00), incluem a doação com encargo no campo do ITCMD, enquanto parte da doutrina defende que, se o encargo for proporcional ao valor do bem, a operação deixa de ser uma liberalidade pura e pode atrair ITBI sobre essa parcela onerosa — não há posição pacificada, e a análise deve ser feita caso a caso. Já em partilhas (divórcio ou inventário) com excesso de meação ou de quinhão, se o excesso não é compensado financeiramente, ele é tratado como doação (ITCMD); se o beneficiado paga aos demais uma quantia equivalente ao excesso recebido, a operação se torna onerosa naquela parte, incidindo ITBI sobre a fração "comprada" — esse ponto é retomado com mais detalhes no artigo 7.

Um caso frequente em planejamento sucessório é a doação com reserva de usufruto, em que o doador transfere a propriedade mas mantém o direito de uso do imóvel até sua morte. Segundo a legislação de São Paulo (Lei nº 10.705/00) e decisão do TJDFT (Processo nº 0752384-73.2023.8.07.0016, julgado em 12/11/2024), o ITCMD incide no momento da doação, mesmo com o usufruto reservado — em São Paulo, admite-se inclusive o parcelamento da base de cálculo (2/3 no momento da doação e 1/3 diferido para a consolidação da propriedade) — e a posterior extinção do usufruto não configura bitributação, por se tratar de eventos transmissivos distintos. Vale destacar que essa regra específica de parcelamento é da legislação paulista, podendo variar em outros Estados.

Fontes para consulta e validação

1. Constituição Federal de 1988, art. 156, II — Portal do STF — https://portal.stf.jus.br/constituicao-supremo/artigo.asp?abrirBase=CF&abrirArtigo=156
2. Doação com encargo: ITCMD ou ITBI? — Harada Advogados — https://haradaadvogados.com.br/doacao-com-encargo-itcmd-ou-itbi/
3. Divisão desigual de bens no divórcio ou no inventário gera imposto? — Colégio Notarial do Brasil/SP — https://cnbsp.org.br/2025/10/24/artigo-divisao-desigual-de-bens-no-divorcio-ou-no-inventario-gera-imposto-entenda-a-cobranca-de-itcmd-e-itbi/
4. Secretaria da Fazenda de São Paulo — Doação por excesso de meação ou quinhão em processo judicial — https://portal.fazenda.sp.gov.br/servicos/itcmd/Paginas/gu—doa%C3%A7%C3%A3o-excesso-de-mea%C3%A7%C3%A3o-ou-quinh%C3%A3o-processo-judicial.aspx
5. Migalhas — ITCMD em doações com reserva de usufruto na legislação de São Paulo — https://www.migalhas.com.br/depeso/425640/itcmd-em-doacoes-com-reserva-de-usufruto-na-legislacao-de-sao-paulo
6. TJDFT — Informativo de Jurisprudência nº 515: doação com reserva de usufruto e ITCMD — https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/informativos/2024/informativo-de-jurisprudencia-n-515/doacao-de-imovel-com-reserva-de-usufruto-2014-recolhimento-diferido-do-itcmd-2014-inocorrencia-de-bitributacao