O famoso “contrato de gaveta” serve para pedir a adjudicação?

“Comprei de uma pessoa que também tinha comprado do dono original, tudo por contrato de gaveta, sem nunca passar pelo cartório. Consigo regularizar assim mesmo ou é dinheiro perdido?”

O que diz a lei

Sim, o contrato de gaveta quitado é ponto de partida válido, porque a adjudicação se apoia no direito pessoal decorrente do contrato — e não no registro (Súmula 239 do STJ). O Código Civil, no art. 1.418, e as leis específicas (Lei 6.766/1979, art. 25, e Lei 4.591/1964, art. 32) reconhecem o direito à adjudicação também aos cessionários, ou seja, a quem comprou de um comprador anterior.

O verdadeiro obstáculo: a cadeia de cessões

O ponto sensível dos contratos de gaveta não é a falta de registro, e sim a cadeia de transferências. Quando o imóvel passou por vários compradores sucessivos — A vendeu para B, B para C, C para você —, é preciso reconstruir e documentar cada elo dessa corrente:

• Quem vendeu para quem, e em que condições;
• A prova de pagamento em cada etapa da cadeia;
• A identificação e a situação de cada cedente (vivo, falecido, localizável).

Se algum elo intermediário estiver sem documentação, o procedimento extrajudicial dificilmente avança, porque o oficial de registro não tem como qualificar com segurança a sequência de transmissões. Nesse cenário, o caminho tende a ser a via judicial, onde é possível produzir outras provas — inclusive testemunhal e pericial — e citar por edital quem não for localizado.

Em resumo

Quanto mais antiga e mais longa a cadeia de gaveta, mais cedo se deve agir: cada cedente que falece ou desaparece transforma um elo simples em um problema sucessório ou de citação por edital.

Fontes para consulta e validação

1. IRIB — Adjudicação compulsória e a Súmula 239 do STJ
2. Juridico.ai — Adjudicação compulsória: requisitos

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