O vendedor morreu antes de passar a escritura. E agora?
Pela saisine, a obrigação de escriturar passa aos herdeiros no momento do óbito. O caminho muda conforme o estágio da sucessão — e o conflito entre herdeiros costuma decidir a via.
“O dono que me vendeu o terreno faleceu no ano passado. A família nem sempre concorda entre si. Ainda consigo colocar o imóvel no meu nome?”
O que diz a lei
Sim. A morte do vendedor não extingue a obrigação de outorgar a escritura. Com a abertura da sucessão, essa obrigação — como as demais do falecido — transmite-se aos herdeiros no exato momento do óbito (art. 1.784 do Código Civil, o princípio da saisine). O direito do comprador, portanto, sobrevive ao vendedor e passa a ser exigível dos seus sucessores.
O modo de exercer esse direito depende do estágio da sucessão:
- Havendo inventário em curso, o pedido é dirigido ao espólio, representado pelo inventariante, que responde pelas obrigações do falecido enquanto durar o inventário;
- Não havendo inventário aberto, é necessário identificar e incluir todos os herdeiros — o que muitas vezes exige, na prática, provocar a abertura do inventário.
Extrajudicial ou judicial nesse cenário?
O Provimento CNJ 150/2023 admite o requerido falecido e disciplina a notificação dos herdeiros e do inventariante. Em tese, é possível seguir pela via extrajudicial. Na prática, porém, a complexidade sucessória frequentemente empurra o caso para a Justiça: herdeiros em desacordo, herdeiros menores ou incapazes, inventário não aberto ou disputas sobre a herança tornam inviável a solução puramente administrativa.
Em resumo
Quando há conflito entre os herdeiros, tentar primeiro o cartório costuma apenas atrasar. Nesses casos, avaliar desde logo a via judicial — eventualmente cumulando a adjudicação com providências no inventário — tende a ser mais eficiente.
Fontes para consulta e validação
- Código Civil (art. 1.784) — Planalto
- Barbieri Advogados — Adjudicação compulsória quando o vendedor falece
- Provimento CNJ 150/2023 — CNJ
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