Regularização de imóveis: segurança jurídica e valorização até 40%

Introdução#

Muita gente vive tranquilamente em um imóvel por anos — paga IPTU, reforma, cria os filhos ali — e tem a sensação de que aquele bem é "seu". Do ponto de vista jurídico, porém, ter a posse não é o mesmo que ser o proprietário. No Brasil, a propriedade de um imóvel se prova por um documento específico: a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto essa matrícula não estiver em nome do ocupante, o bem está, tecnicamente, irregular.

Imóvel irregular é aquele em que existe uma distância entre a realidade de fato e o que consta no registro público: a casa construída e nunca averbada, o terreno comprado "no contrato de gaveta", o apartamento recebido em herança e jamais transferido, a área cujo tamanho no papel não bate com o que existe no chão. Cada uma dessas situações tem solução — e, na maioria dos casos, uma solução que hoje pode ser resolvida no próprio cartório, sem processo judicial.

Regularizar não é só evitar dor de cabeça futura. É transformar uma posse frágil em propriedade sólida — o que, além de dar segurança jurídica ao dono e à sua família, costuma ter reflexo direto no valor do imóvel.

Ter a chave não é o mesmo que ser o dono#

A posse (o uso do bem) e a propriedade (a titularidade registrada) andam separadas em muitos casos. Quem só tem a posse pode morar e usar o imóvel, mas encontra barreiras na hora de vender com segurança, financiar, dar em garantia, doar ou transmitir aos herdeiros. E, pior, fica exposto a disputas — com antigos donos, com herdeiros do vendedor, com credores ou com o próprio poder público.

Regularizar é justamente reunir novamente posse e propriedade no nome de quem de fato é o dono, fazendo a realidade e o registro voltarem a coincidir.

O que diz a lei: sem registro, não há propriedade#

A propriedade se transfere pelo registro#

O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é direto nesse ponto. O art. 1.245 estabelece que "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". E o §1º completa: "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

Na prática, um contrato de compra e venda assinado, ou até uma escritura pública lavrada, ainda não transferem a propriedade por si só. A transferência só se completa quando o título é levado a registro na matrícula. Até lá, aos olhos da lei, o dono continua sendo o vendedor. É a origem do velho ditado: "quem não registra não é dono".

A força da matrícula#

A matrícula é o documento onde vive toda a história do imóvel: quem é o proprietário, a descrição e a metragem do bem, e todos os atos que recaem sobre ele — compras, vendas, hipotecas, penhoras, usufrutos. Ela é regida pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). O que está registrado na matrícula goza de presunção de veracidade e vale contra todos (eficácia erga omnes).

Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, o art. 108 do Código Civil exige escritura pública como condição de validade do negócio. Contrato de gaveta, recibo ou "papel passado" entre as partes não transferem a propriedade e não substituem o registro.

Os riscos concretos de manter um imóvel irregular#

Dificuldade para vender: o comprador criterioso (e o banco que financia) exige matrícula atualizada e em nome do vendedor. Sem isso, o negócio trava ou o imóvel é vendido com forte deságio.
Impossibilidade de financiar ou dar em garantia: bancos não aceitam imóvel irregular como garantia de crédito.
Conflitos em inventário e partilha: imóvel não regularizado não entra de forma limpa na herança; a família pode precisar resolver primeiro a titularidade para depois partilhar.
Exposição a terceiros: se o bem ainda consta em nome de outra pessoa, dívidas, penhoras ou herdeiros desse antigo titular podem atingir o imóvel.
Perda de valor de mercado: um imóvel que não pode ser financiado, vendido com escritura ou dado em garantia vale, na prática, menos do que um imóvel equivalente e regular.

Como regularizar: os caminhos previstos em lei#

1. Escritura pública e registro#

Caminho natural quando existe um vendedor disponível e cooperativo. Lavra-se a escritura pública no Tabelionato de Notas e, em seguida, registra-se o título na matrícula do imóvel. Só com esse registro a propriedade efetivamente se transfere (art. 1.245 do Código Civil).

2. Adjudicação compulsória extrajudicial#

Serve para quem comprou com promessa de compra e venda (ou contrato equivalente), já pagou, mas não consegue a escritura — porque o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar. Desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, o pedido pode ser feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com representação por advogado, sem ação judicial.

3. Usucapião extrajudicial#

Quando não há um título de compra que possa ser registrado, mas existe posse prolongada, mansa e pacífica. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos permite reconhecer a usucapião no próprio cartório, com ata notarial e a documentação exigida, quando não há litígio. Prazos e requisitos variam conforme a modalidade (ordinária, extraordinária, especial).

4. Regularização Fundiária Urbana (REURB)#

Voltada a núcleos urbanos informais — loteamentos e ocupações consolidadas sem título. A Lei nº 13.465/2017 criou a REURB, dividida em REURB-S (Interesse Social) e REURB-E (Interesse Específico). Ao final, o ocupante recebe um título de propriedade registrado.

5. Retificação de área e averbações#

Muitas vezes o imóvel já tem dono certo, mas a matrícula está desatualizada: a metragem no registro não corresponde à real, ou existe uma construção nunca averbada. A retificação de registro e a averbação de construção corrigem esses descompassos.

Todos esses procedimentos seguem regras uniformizadas pelo Provimento nº 149/2023 do CNJ, que consolidou as normas do foro extrajudicial em um único Código Nacional de Normas.

A valorização de até 40%: o que há por trás do número#

A estimativa mais citada vem de especialistas em direito imobiliário. Em entrevista amplamente reproduzida na imprensa em 2026, o advogado Aleksander Szpunar Netto, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB de Águas de Lindóia (SP), afirmou que "a regularização pode gerar uma valorização que varia entre 30% e 40%, apenas pelo fato de o bem estar juridicamente seguro". Trata-se de uma faixa estimada por profissionais do setor, e não de um índice oficial fixo — o ganho real depende do imóvel, da região e do tipo de irregularidade resolvida.

Por que a regularização valoriza? Um imóvel regular:

pode ser financiado pelo comprador, o que amplia o universo de interessados e o preço que se consegue;
pode ser dado em garantia de empréstimos, virando um ativo que trabalha a favor do dono;
é vendido com escritura e matrícula limpas, eliminando o deságio do imóvel "com pendência";
transmite-se com tranquilidade aos herdeiros, sem travar inventários;
deixa de ser visto como ativo de risco e passa a ser tratado como patrimônio pleno.

A valorização não vem de uma reforma — vem da remoção do risco jurídico. O mesmo imóvel, com a mesma localização e o mesmo estado de conservação, vale mais quando o comprador tem certeza de que está adquirindo propriedade, e não uma disputa futura.

Ponto de atenção: percentuais como "até 40%" devem ser tratados como estimativas de mercado, e não como garantia. O ganho concreto só pode ser avaliado diante do imóvel específico. O que é seguro afirmar é a direção — regularizar quase sempre valoriza e sempre protege.

Considerações finais#

Regularizar um imóvel é converter uma posse frágil em propriedade sólida. É o que garante ao dono os três verbos que fazem a diferença: poder vender, poder financiar e poder transmitir com segurança.

A melhor notícia é que o caminho ficou mais acessível. Escritura e registro, adjudicação compulsória extrajudicial, usucapião em cartório, REURB e retificação de área são hoje soluções, em boa parte, resolvidas sem processo judicial. O primeiro passo, sempre, é analisar a matrícula do imóvel: é ela que revela qual é exatamente a pendência e qual o procedimento correto.

Regularização de Imóveis: segurança jurídica e valorização de até 40%