Regularização de imóveis: segurança jurídica e valorização até 40%

Introdução

Muita gente vive tranquilamente em um imóvel por anos — paga IPTU, reforma, cria os filhos ali — e tem a sensação de que aquele bem é "seu". Do ponto de vista jurídico, porém, ter a posse não é o mesmo que ser o proprietário. No Brasil, a propriedade de um imóvel se prova por um documento específico: a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto essa matrícula não estiver em nome do ocupante, o bem está, tecnicamente, irregular.

Imóvel irregular é aquele em que existe uma distância entre a realidade de fato e o que consta no registro público: a casa construída e nunca averbada, o terreno comprado "no contrato de gaveta", o apartamento recebido em herança e jamais transferido, a área cujo tamanho no papel não bate com o que existe no chão. Cada uma dessas situações tem solução — e, na maioria dos casos, uma solução que hoje pode ser resolvida no próprio cartório, sem processo judicial.

Regularizar não é só evitar dor de cabeça futura. É transformar uma posse frágil em propriedade sólida — o que, além de dar segurança jurídica ao dono e à sua família, costuma ter reflexo direto no valor do imóvel.

Ter a chave não é o mesmo que ser o dono

A posse (o uso do bem) e a propriedade (a titularidade registrada) andam separadas em muitos casos. Quem só tem a posse pode morar e usar o imóvel, mas encontra barreiras na hora de vender com segurança, financiar, dar em garantia, doar ou transmitir aos herdeiros. E, pior, fica exposto a disputas — com antigos donos, com herdeiros do vendedor, com credores ou com o próprio poder público.

Regularizar é justamente reunir novamente posse e propriedade no nome de quem de fato é o dono, fazendo a realidade e o registro voltarem a coincidir.

O que diz a lei: sem registro, não há propriedade

A propriedade se transfere pelo registro

O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é direto nesse ponto. O art. 1.245 estabelece que "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". E o §1º completa: "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

Na prática, um contrato de compra e venda assinado, ou até uma escritura pública lavrada, ainda não transferem a propriedade por si só. A transferência só se completa quando o título é levado a registro na matrícula. Até lá, aos olhos da lei, o dono continua sendo o vendedor. É a origem do velho ditado: "quem não registra não é dono".

A força da matrícula

A matrícula é o documento onde vive toda a história do imóvel: quem é o proprietário, a descrição e a metragem do bem, e todos os atos que recaem sobre ele — compras, vendas, hipotecas, penhoras, usufrutos. Ela é regida pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). O que está registrado na matrícula goza de presunção de veracidade e vale contra todos (eficácia erga omnes).

Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, o art. 108 do Código Civil exige escritura pública como condição de validade do negócio. Contrato de gaveta, recibo ou "papel passado" entre as partes não transferem a propriedade e não substituem o registro.

Os riscos concretos de manter um imóvel irregular

Dificuldade para vender: o comprador criterioso (e o banco que financia) exige matrícula atualizada e em nome do vendedor. Sem isso, o negócio trava ou o imóvel é vendido com forte deságio.
Impossibilidade de financiar ou dar em garantia: bancos não aceitam imóvel irregular como garantia de crédito.
Conflitos em inventário e partilha: imóvel não regularizado não entra de forma limpa na herança; a família pode precisar resolver primeiro a titularidade para depois partilhar.
Exposição a terceiros: se o bem ainda consta em nome de outra pessoa, dívidas, penhoras ou herdeiros desse antigo titular podem atingir o imóvel.
Perda de valor de mercado: um imóvel que não pode ser financiado, vendido com escritura ou dado em garantia vale, na prática, menos do que um imóvel equivalente e regular.

Como regularizar: os caminhos previstos em lei

1. Escritura pública e registro

Caminho natural quando existe um vendedor disponível e cooperativo. Lavra-se a escritura pública no Tabelionato de Notas e, em seguida, registra-se o título na matrícula do imóvel. Só com esse registro a propriedade efetivamente se transfere (art. 1.245 do Código Civil).

2. Adjudicação compulsória extrajudicial

Serve para quem comprou com promessa de compra e venda (ou contrato equivalente), já pagou, mas não consegue a escritura — porque o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar. Desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, o pedido pode ser feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com representação por advogado, sem ação judicial.

3. Usucapião extrajudicial

Quando não há um título de compra que possa ser registrado, mas existe posse prolongada, mansa e pacífica. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos permite reconhecer a usucapião no próprio cartório, com ata notarial e a documentação exigida, quando não há litígio. Prazos e requisitos variam conforme a modalidade (ordinária, extraordinária, especial).

4. Regularização Fundiária Urbana (REURB)

Voltada a núcleos urbanos informais — loteamentos e ocupações consolidadas sem título. A Lei nº 13.465/2017 criou a REURB, dividida em REURB-S (Interesse Social) e REURB-E (Interesse Específico). Ao final, o ocupante recebe um título de propriedade registrado.

5. Retificação de área e averbações

Muitas vezes o imóvel já tem dono certo, mas a matrícula está desatualizada: a metragem no registro não corresponde à real, ou existe uma construção nunca averbada. A retificação de registro e a averbação de construção corrigem esses descompassos.

Todos esses procedimentos seguem regras uniformizadas pelo Provimento nº 149/2023 do CNJ, que consolidou as normas do foro extrajudicial em um único Código Nacional de Normas.

A valorização de até 40%: o que há por trás do número

A estimativa mais citada vem de especialistas em direito imobiliário. Em entrevista amplamente reproduzida na imprensa em 2026, o advogado Aleksander Szpunar Netto, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB de Águas de Lindóia (SP), afirmou que "a regularização pode gerar uma valorização que varia entre 30% e 40%, apenas pelo fato de o bem estar juridicamente seguro". Trata-se de uma faixa estimada por profissionais do setor, e não de um índice oficial fixo — o ganho real depende do imóvel, da região e do tipo de irregularidade resolvida.

Por que a regularização valoriza? Um imóvel regular:

pode ser financiado pelo comprador, o que amplia o universo de interessados e o preço que se consegue;
pode ser dado em garantia de empréstimos, virando um ativo que trabalha a favor do dono;
é vendido com escritura e matrícula limpas, eliminando o deságio do imóvel "com pendência";
transmite-se com tranquilidade aos herdeiros, sem travar inventários;
deixa de ser visto como ativo de risco e passa a ser tratado como patrimônio pleno.

A valorização não vem de uma reforma — vem da remoção do risco jurídico. O mesmo imóvel, com a mesma localização e o mesmo estado de conservação, vale mais quando o comprador tem certeza de que está adquirindo propriedade, e não uma disputa futura.

Ponto de atenção: percentuais como "até 40%" devem ser tratados como estimativas de mercado, e não como garantia. O ganho concreto só pode ser avaliado diante do imóvel específico. O que é seguro afirmar é a direção — regularizar quase sempre valoriza e sempre protege.

Considerações finais

Regularizar um imóvel é converter uma posse frágil em propriedade sólida. É o que garante ao dono os três verbos que fazem a diferença: poder vender, poder financiar e poder transmitir com segurança.

A melhor notícia é que o caminho ficou mais acessível. Escritura e registro, adjudicação compulsória extrajudicial, usucapião em cartório, REURB e retificação de área são hoje soluções, em boa parte, resolvidas sem processo judicial. O primeiro passo, sempre, é analisar a matrícula do imóvel: é ela que revela qual é exatamente a pendência e qual o procedimento correto.

Regularização de Imóveis: segurança jurídica e valorização de até 40%