Usucapião: modalidades, prazos e como abrir em cartório

A dúvida na prática

É uma das perguntas mais comuns em Direito Imobiliário: "moro há muitos anos num imóvel que não está no meu nome. Já posso me tornar dono?" A resposta é: depende da modalidade de usucapião cabível — e cada uma tem prazo, requisitos e provas próprias.

O que diz a lei

O Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião:

Extraordinária (art. 1.238, CC)

Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé.
Prazo reduzido para 10 anos se houver moradia habitual ou obras/serviços produtivos no imóvel.

Ordinária (art. 1.242, CC)

Justo título e boa-fé por 10 anos.
Reduz-se para 5 anos em caso de aquisição onerosa com registro posteriormente cancelado, havendo moradia ou investimentos de interesse social ou econômico.

Especial urbana (art. 1.240, CC e art. 183 da CF)

Imóvel urbano de até 250 m², posse de 5 anos para moradia própria ou da família.
O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Especial rural (art. 1.239, CC)

Imóvel rural de até 50 hectares, posse de 5 anos, com trabalho produtivo pessoal ou familiar.

Familiar (art. 1.240-A, CC)

Cônjuge ou companheiro abandonado que permanece sozinho no imóvel comum de até 250 m² por 2 anos ininterruptos.

Usucapião extrajudicial: sem processo judicial

Desde o Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/2015, art. 1.071), existe a usucapião extrajudicial, processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, regulamentada pelo Provimento CNJ 65/2017. Exige-se:

Advogado constituído;
Ata notarial descrevendo a posse;
Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
Certidões negativas;
Notificação dos titulares registrais e confrontantes (prazo de 15 dias; silêncio = concordância);
Edital para terceiros interessados.

Havendo impugnação ou indeferimento no cartório, isso não impede que o interessado busque a via judicial.

Pontos de atenção

Justo título ≠ contrato particular qualquer: é o instrumento que, em tese, transferiria a propriedade, mas apresenta algum vício.
Posse ad usucapionem exige animus domini — comportar-se como dono, pagar IPTU, benfeitorias, contas.
Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (art. 183, §3º, e 191 da CF).
A soma de posses (accessio possessionis) é permitida em várias modalidades — pesquise a cadeia.

Como agir

Levante desde quando você (e antecessores) ocupam o imóvel e provas dessa posse (contas, testemunhas, fotos, IPTU).
Identifique a modalidade cabível com base em área, tempo e finalidade da posse.
Consulte a matrícula atual e verifique se há proprietário registrado, penhoras ou ações.
Avalie com um advogado a via extrajudicial (mais rápida quando há consenso) ou judicial (necessária quando há litígio).