Inadimplência de condomínio: multas, limites e cobrança

A dúvida na prática

A cota condominial atrasou. Depois vieram mais duas. O boleto começa a vir com multa e o síndico ameaça ação judicial e "multa por comportamento antissocial". O que a lei realmente permite ao condomínio fazer?

O que diz a lei

A Lei 4.591/1964 regula principalmente a incorporação e a instituição do condomínio. Já o cotidiano condominial (deveres, multas, assembleias) é disciplinado pelo Código Civil de 2002, arts. 1.331 a 1.358.

Multa por inadimplência (art. 1.336, §1º, CC)

• Até 2% sobre o débito;
• Juros de mora de 1% ao mês (salvo previsão diversa na convenção);
• Correção monetária.

Multa por descumprimento de deveres ou comportamento antissocial (art. 1.337, CC)

• Até 5 vezes o valor da contribuição condominial para infrações reiteradas;
• Até 10 vezes em caso de comportamento antissocial reiterado ("condômino nocivo"), mediante deliberação de 3/4 dos condôminos.

Cobrança de inadimplência

• Notificação formal prévia e registro documental das cobranças;
• Persistindo o débito: protesto extrajudicial e ação de cobrança;
• O crédito condominial tem natureza propter rem — segue o imóvel independentemente de quem seja o proprietário.

Assembleias

• 2/3 para alterar a convenção de condomínio;
• Maioria simples para o regimento interno;
• Tem se consolidado a admissão de assembleias eletrônicas ou híbridas.

Pontos de atenção

• A multa por comportamento antissocial exige processo administrativo interno, com direito de defesa — jurisprudência anula multas aplicadas sem contraditório.
• Dívida condominial pode levar à penhora do próprio imóvel, inclusive quando é bem de família.
• Convenções antigas podem prever multas superiores ao teto legal atual — nesses casos, prevalecem os limites do Código Civil.
• Sinalizações recentes (2025-2026) apontam atualizações no Código Civil sobre condomínios: sempre confirme a vigência com um advogado.

Como agir

Se você deve:

1. Peça o extrato detalhado do débito;
2. Negocie parcelamento antes do protesto ou ação;
3. Se a multa aplicada parecer abusiva, questione formalmente em assembleia ou judicialmente.

Se você é síndico:

1. Notifique formalmente o inadimplente;
2. Faça o protesto extrajudicial;
3. Só então ajuíze a ação de cobrança — hoje o rito é bastante célere.

Fontes consultadas

• Lei 4.591/1964 — Planalto
• Código Civil, arts. 1.331 a 1.358 — Planalto
• Novo Código Civil muda regras centrais dos condomínios — Estado de Minas
• A Lei 4.591/64 ainda é válida? Como ficou após o Código Civil — Habitacional