Inventário de imóvel: ITCMD, holding e o que compensa

A dúvida na prática

Faleceu alguém da família e restaram bens — em especial, imóveis. Duas perguntas se repetem: como faço a transferência para os herdeiros? e vale a pena montar uma holding para evitar tudo isso no futuro?

O que diz a lei

Inventário: extrajudicial ou judicial?

A transferência de imóvel de pessoa falecida para os herdeiros ocorre por meio do inventário:

Extrajudicial (Lei 11.441/2007): escritura pública em tabelionato, quando há consenso entre herdeiros maiores e capazes e não há testamento;
Judicial: obrigatório havendo testamento, herdeiro incapaz ou litígio entre as partes.

ITCMD após a Reforma Tributária

O ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, de competência estadual) sofreu mudanças importantes com a Emenda Constitucional 132/2023:

Passou a ser obrigatoriamente progressivo conforme o valor do quinhão, legado ou doação;
Teto de 8%, fixado pela Resolução do Senado nº 9/1992;
Base de cálculo: passa a considerar o valor de mercado do imóvel, não apenas o venal do IPTU — o que tende a aumentar a arrecadação.

Estados que ainda praticavam alíquota fixa precisam adequar sua legislação à progressividade.

Holding patrimonial: quando faz sentido

A holding patrimonial (ou imobiliária) consiste em transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, com os herdeiros recebendo quotas ou ações.

Vantagens típicas:

Doação com reserva de usufruto para os pais;
Fracionamento gradual da base de cálculo do imposto de doação;
Dispensa de inventário sobre os bens já integralizados na empresa;
Governança e regras de sucessão familiar formalizadas em contrato social.

Custos e cuidados:

ITBI na integralização (quando não incidir a imunidade do art. 156, §2º, I, da CF);
Ganho de capital;
Custos de manutenção da pessoa jurídica (contabilidade, tributos, obrigações acessórias);
Sem planejamento sucessório sério, a holding vira só uma empresa a mais.

Normalmente é recomendada para patrimônios mais robustos, e exige análise tributária e sucessória integrada.

Pontos de atenção

Prazo para abrir inventário: 60 dias do falecimento — o atraso gera multa estadual sobre o ITCMD.
Aluguéis, contas e IPTU do imóvel continuam a correr durante o inventário — defina um administrador.
Testamento não impede o inventário extrajudicial em todos os casos (há flexibilizações jurisprudenciais recentes).
Verifique se o estado do falecido já adequou o ITCMD à progressividade.

Como agir

Reúna certidão de óbito, RG/CPF dos herdeiros, escritura e matrícula dos imóveis;
Faça um levantamento de dívidas e créditos do falecido;
Consulte um advogado para avaliar a via extrajudicial ou judicial;
Simule o ITCMD antes de tomar decisões (às vezes vale antecipar doações);
Se o patrimônio é relevante, avalie holding antes de eventos sucessórios.