Escritura não é propriedade: por que registrar o imóvel

A dúvida na prática

Assinei a escritura pública no tabelionato — o imóvel já é meu? Não. Um dos maiores equívocos de compradores é confundir escritura com propriedade.

O que diz a lei

No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil e Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos).

A escritura pública, lavrada em Tabelionato de Notas, é apenas o título que formaliza o negócio jurídico. Sem o registro, o comprador é considerado apenas possuidor, não proprietário.

Riscos concretos de não registrar

• Dupla venda: vale o princípio da prioridade — quem registra primeiro se torna proprietário. O vendedor pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa.
• Penhora por dívidas do vendedor: na matrícula ele ainda figura como titular, então o bem pode ser bloqueado.
• Impossibilidade de vender, hipotecar ou dar em garantia enquanto não houver registro.
• Se o vendedor falecer antes do registro, o imóvel entra no inventário dele e pode ser disputado pelos herdeiros.
• Exposição a usucapião por terceiros que venham a ocupar o imóvel.

REURB: quando o problema é loteamento irregular

Para loteamentos irregulares e ocupações informais, a Lei 13.465/2017 criou a REURB (Regularização Fundiária Urbana), com as modalidades Reurb-S (interesse social) e Reurb-E (interesse específico). O procedimento se encerra com o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) no cartório de imóveis.

Como agir

1. Assinou a escritura? Leve-a ao Cartório de Registro de Imóveis competente imediatamente.
2. Pague o ITBI antes do registro (é pré-requisito).
3. Confirme, dias depois, se a matrícula foi atualizada com seu nome.
4. Se estiver em loteamento irregular, avalie com um advogado a via da REURB.

Fontes consultadas

• Código Civil, art. 1.245 — Planalto
• Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) — Planalto
• Lei 13.465/2017 (REURB) — Planalto
• Comprei um imóvel, mas não registrei: entenda os riscos — Bertotti Advogados
• Os riscos de não transmitir e registrar a aquisição de um imóvel — LBCA Advogados