Due diligence imobiliária: checklist antes de comprar

A dúvida na prática

O imóvel está bonito, o preço parece bom, o vendedor é simpático. Mesmo assim, a pergunta certa continua sendo: como saber se esse imóvel não vai me trazer problemas depois? A resposta técnica se chama due diligence imobiliária.

O que é due diligence imobiliária

É o levantamento documental prévio que reduz os riscos jurídicos da compra. Feita a análise antes da assinatura, o comprador identifica dívidas, gravames, litígios e vícios que poderiam recair sobre o imóvel — ou sobre ele próprio.

Documentos centrais da análise

1. Matrícula atualizada do imóvel

Permite reconstituir a cadeia dominial (a sequência de transmissões anteriores) em busca de lacunas ou irregularidades. Peça a matrícula com data recente (últimos 30 dias).

2. Certidão de ônus reais

Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Revela:

hipoteca,
alienação fiduciária,
penhora,
indisponibilidade,
usufruto,
servidão.

Gravames muito recentes podem ainda não constar, o que reforça a importância da análise por advogado.

3. Certidões negativas de débitos tributários

IPTU para imóveis urbanos;
ITR para rurais.

O débito tem natureza propter rem — segue o imóvel, não a pessoa. O comprador pode responder por dívidas anteriores à compra.

4. Certidões pessoais do vendedor

Cível;
Criminal;
Trabalhista;
Federal;
Distribuição de ações.

Servem para identificar risco de fraude à execução ou fraude contra credores — situações em que o negócio pode ser anulado.

5. Documentos específicos para imóvel na planta

Registro da incorporação no Cartório de Imóveis;
Aprovação do projeto na prefeitura;
Idoneidade financeira da incorporadora.

Pontos de atenção

Certidões têm validade curta (30 a 90 dias). Peça-as próximo à assinatura.
Cônjuge do vendedor casado em regime que exija outorga também precisa ter certidões e assinar.
Imóvel na planta exige verificação da matrícula-mãe e do memorial de incorporação.
Se aparecer qualquer restrição, negocie garantias contratuais ou desista.