Distrato de imóvel na planta: como cancelar e o que perder

A dúvida na prática

Comprar imóvel na planta é uma aposta: você paga hoje, esperando receber as chaves anos depois. Quando a obra atrasa — ou quando o comprador precisa desistir por motivos financeiros — surgem duas perguntas centrais: posso cancelar o contrato? e quanto vou efetivamente perder do que já paguei?

O que diz a lei

A matéria é regida principalmente pela Lei 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato", que alterou a Lei 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) inserindo os artigos 32-A, 35-A e 67-A.

Tolerância de atraso

A incorporadora pode atrasar a entrega em até 180 dias corridos após a data contratual, sem que isso gere direito a indenização ao comprador. É a chamada "cláusula de tolerância", já pacificada pelo STJ.

Desistência pelo comprador (sem culpa da construtora)

Regime comum: a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos.
Regime de patrimônio de afetação (art. 31-A da Lei 4.591/1964): a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos.

Descumprimento da construtora

Ultrapassados os 180 dias de tolerância, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação, podendo ainda pleitear indenização por lucros cessantes (por exemplo, aluguel pago no período de espera).

Prazo de devolução

Patrimônio de afetação: parcela única em até 30 dias após o habite-se.
Demais casos: em até 180 dias.

Quando a multa é abusiva

Segundo entendimento reforçado pelo STJ e pela doutrina especializada, a retenção só é considerada abusiva quando desproporcional ao valor efetivamente pago pelo comprador — e não sobre o valor total do contrato. Cláusulas que:

preveem retenção acima do teto legal (25% ou 50%),
calculam a multa sobre o valor total do contrato (e não sobre o pago),

tendem a ser declaradas nulas com base também nos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Como agir

Reúna contrato, comprovantes de pagamento, cronograma da obra e notificações recebidas.
Confira a data de entrega prevista e some os 180 dias de tolerância.
Se o atraso ultrapassou a tolerância, notifique formalmente a construtora exigindo restituição integral + lucros cessantes.
Se a desistência partir de você, calcule a retenção pelo que já foi pago, não pelo valor total do contrato.
Havendo recusa ou proposta abusiva, procure um advogado para ação de resolução contratual.