Despejo por falta de pagamento: como retomar o imóvel

A dúvida na prática

O inquilino parou de pagar. O locador quer o imóvel de volta — de preferência rápido, sem esperar anos de processo. A boa notícia: a Lei do Inquilinato oferece caminhos ágeis, se o contrato tiver sido bem redigido.

O que diz a lei

A Lei 8.245/1991 continua sendo a norma central da locação de imóveis urbanos. A última grande reforma processual foi a Lei 12.112/2009, que agilizou o rito de despejo.

Garantias locatícias (art. 37)

O contrato pode prever uma das seguintes garantias — e apenas uma:

Caução;
Fiança;
Seguro-fiança;
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A caução em dinheiro é limitada a 3 meses de aluguel (art. 38, §2º).

Despejo liminar (art. 59, §1º)

Quando o contrato não possui nenhuma garantia e a ação de despejo se funda exclusivamente em falta de pagamento, o juiz pode conceder liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução equivalente a 3 meses de aluguel — mesmo sem ouvir previamente o locatário.

O art. 59, §1º prevê outras hipóteses de liminar (término de contrato por prazo determinado, morte do locatário sem sucessores, etc.).

Purgação da mora

O locatário pode evitar o despejo pagando integralmente a dívida no prazo — mas esse benefício é limitado a uma vez a cada 24 meses, no mesmo contrato.

Notificação para desocupação

Em contratos por prazo indeterminado, a regra geral é a notificação com 30 dias de antecedência, mas é essencial verificar a modalidade específica de cada contrato.

Pontos de atenção

Contratos sem garantia viabilizam a liminar de 15 dias, mas exigem que o locador deposite caução judicial.
Contratos com fiança ou seguro-fiança: o rito é o comum de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança.
Notifique o inquilino formalmente antes de propor a ação — reforça a mora e a prova.
Sempre exija comprovação de residência e certidões pessoais do inquilino/fiador antes de assinar o contrato.

Como agir

Reúna contrato, comprovantes de pagamento, boletos vencidos e histórico de comunicação.
Envie notificação extrajudicial constituindo o locatário em mora.
Se o débito persistir, ajuíze ação de despejo — cumulada com cobrança quando cabível.
Se o contrato não tem garantia, peça a liminar do art. 59, §1º, oferecendo caução.