Partilha de imóvel financiado no divórcio: como resolver com o banco

Imóvel financiado no divórcio: o problema

Quando o casal se divorcia e há um imóvel financiado, o problema não é só entre os dois: entra o banco no meio. Isso porque a alienação fiduciária (regra atual da Lei 9.514/97) e a hipoteca dão ao credor o direito de opinar sobre qualquer alteração no imóvel. Sem anuência do banco, nada muda no registro.

Três cenários são possíveis:

1. Um dos ex-cônjuges assume o imóvel e o financiamento sozinho.
2. Vendem o imóvel e quitam o financiamento com o produto, dividindo o saldo.
3. Continuam cotitulares do financiamento até o final (arranjo delicado).

Cada cenário exige negociação com o banco e cálculo cuidadoso do saldo devedor, das prestações pagas durante o casamento e da parte de cada um no bem.

Exemplo prático

Caso simulado — Ricardo e Beatriz, João Pessoa/PB. Casaram em 2016, compraram um apartamento em Bessa em 2018 por R$ 400 mil, com financiamento da Caixa de R$ 320 mil em 30 anos. Pagaram por 6 anos até o divórcio em 2024. Saldo devedor atual: R$ 260 mil. Valor de mercado: R$ 500 mil.

Cálculo da parte de cada um:

• Valor de mercado: R$ 500 mil
• Saldo devedor: R$ 260 mil
• Patrimônio líquido do imóvel: R$ 240 mil
• Cada um tem direito a R$ 120 mil

Cenário escolhido: Beatriz quer ficar com o apartamento porque mora lá com a filha (10 anos, guarda compartilhada com residência principal com a mãe).

Solução construída:

• Beatriz assume o financiamento sozinha (após aprovação de análise de crédito da Caixa).
• Ricardo assina termo aceitando a exoneração de sua responsabilidade pela dívida.
• Beatriz paga a Ricardo os R$ 120 mil correspondentes à parte dele no patrimônio líquido (à vista, com financiamento próprio ou parcelado).
• Na escritura de partilha, o apartamento é atribuído integralmente a Beatriz, com anotação da assunção da dívida.
• ITBI incide sobre o valor pago a Ricardo (2% em João Pessoa = R$ 2.400).

Tempo total: 90 dias, sendo 45 na análise de crédito do banco. Custo: R$ 12 mil entre ITBI, cartório e honorários.

Passo a passo

1. Obter extrato oficial do saldo devedor com o banco.
2. Avaliar o imóvel por corretor ou engenheiro (valor de mercado atualizado).
3. Calcular o patrimônio líquido (valor de mercado − saldo devedor) e a parte de cada um conforme o regime.
4. Escolher o cenário: assunção, venda ou cotitularidade continuada.
5. Solicitar anuência do banco — a maioria exige nova análise de crédito de quem vai assumir.
6. Assinar minuta de cessão de posição contratual com o banco.
7. Levar tudo ao cartório: escritura de divórcio + partilha + averbação da nova titularidade.
8. Pagar ITBI sobre o eventual excesso de meação.

Sem anuência do banco, o imóvel continua no nome dos dois no registro, mesmo que a escritura de partilha diga o contrário. Isso trava crédito, herança e revenda.

FGTS pode ajudar

Se um dos ex-cônjuges tem saldo em FGTS, é possível usar para amortizar ou quitar o financiamento — desde que cumpra os requisitos da Caixa (3 anos de FGTS, imóvel único, valor dentro do teto do SFH). Isso pode reduzir dramaticamente a parcela e viabilizar a assunção.

Perguntas frequentes

E se o banco não aprovar a assunção? Aí resta vender o imóvel para quitar, ou manter os dois no financiamento com acordo escrito.

Preciso pagar ITBI? Se um cônjuge fica com a parte que era do outro em troca de dinheiro (torna), incide ITBI sobre o excedente da meação. Se é doação, incide ITCMD.

Quem paga as parcelas até a assunção ser aprovada? Deve ficar acordado por escrito — normalmente quem está morando no imóvel.

Posso vender o imóvel antes do divórcio ser finalizado? Pode, com anuência do banco e dos dois cônjuges. Muitas vezes é a solução mais limpa.

Quando procurar um advogado

Divórcio com imóvel financiado tem 3 partes: você, seu ex e o banco. Um advogado imobiliário estrutura o acordo antes de o casal se falar com o banco, evitando meses de burocracia. Vale começar pela consulta.

Fale com o Dr. Leonardo Dantas sobre seu caso